Notes sur l’immobilier de luxe.
Une clientèle qui compare les villes, des règles qui changent la vente en Suisse et en Espagne, et des mandats qui se gagnent avant la première visite.
Immobilier de luxe ·
En Suisse, « habiter neutre en CO2 » n’est plus un slogan. C’est une allégation que vous devez pouvoir prouver.
Depuis le 1er janvier 2025, la loi fédérale contre la concurrence déloyale exige que toute indication sur l’impact climatique d’une entreprise ou de ce qu’elle vend puisse être prouvée sur des bases objectives et vérifiables. En 2026, l’Office fédéral de l’environnement a publié la manière dont il lit la règle. Ce que disent la loi et l’aide à l’exécution, ce que je ne sais pas, et ce que je vérifierais sur le site et dans les brochures d’une promotion.
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Au second semestre 2025, les étrangers non résidents ont acheté 15,1 % de logements en moins en Espagne. Ils restent ceux qui paient le plus cher au mètre carré.
Le golden visa espagnol a pris fin le 3 avril 2025. Au second semestre, les achats de logements par des étrangers non résidents ont reculé de 15,1 %, tandis que ceux des étrangers résidents progressaient de 3,3 %. Mais la clientèle qui achète depuis l’étranger a payé en moyenne 3242 euros le mètre carré, contre 1963 pour celle qui vit déjà en Espagne. Ce que cela signifie pour le site d’une agence de luxe, et la page à supprimer dès aujourd’hui.
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La taxe espagnole de 100 % sur les acheteurs hors UE n’a jamais été votée. Depuis le 6 octobre 2026, le Congrès la considère comme caduque.
En mai 2025, une proposition de loi espagnole prévoyait une taxe de 100 % sur les achats immobiliers des personnes et sociétés non résidentes dans l’Union européenne. Les résidents de Suisse auraient été concernés. Elle a attendu plus d’un an un premier débat qui n’a jamais eu lieu. Avec la dissolution des Cortes, le Congrès la considère comme caduque depuis le 6 octobre 2026. Le titre, lui, est toujours sur Google.
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Depuis le 8 octobre 2026, louer un logement en Espagne pour une saison exige un motif que le bailleur peut prouver. Et la règle peut encore tomber.
Le décret-loi royal 29/2026 est entré en vigueur le 8 octobre : la location saisonnière d’un logement devient un logement temporaire, avec le motif écrit dans le contrat et la preuve à la charge du bailleur. Un décret portant le même titre est tombé au Parlement quelques jours plus tôt, les Cortes sont dissoutes et celui-ci doit être validé dans les 30 jours. Ce que le site d’une agence immobilière peut affirmer aujourd’hui, et ce qu’il ne peut pas.
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UBS classe Zurich en risque élevé de bulle et place Madrid parmi les plus fortes hausses. Votre acheteur l’a déjà lu.
Le 22 septembre 2026, l’indice des bulles immobilières d’UBS a classé Zurich en risque élevé, Genève en risque accru et Madrid en risque modéré, après une hausse réelle des prix d’environ 10 %. Le matin même, les titres parlaient de la bulle la plus dangereuse du monde. Ce que mesure l’indice, ce qu’il ne dit pas, et pourquoi l’agence qui explique le titre avec calme gagne davantage que celle qui cherche à rassurer.
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Les agences immobilières d’Espagne ont déclaré 17 opérations suspectes en 2025. Le 28 octobre, une règle change pour les petites.
Selon le Sepblac, les intermédiaires immobiliers de toute l’Espagne ont déclaré 17 opérations suspectes en 2025, contre 63 en 2024. Les promoteurs, 94. Les notaires, 573. Et un décret royal publié le 8 octobre 2026 oblige désormais aussi les petites agences à désigner un représentant auprès du Sepblac. Ce que dit le chiffre, ce qui change et pourquoi la protection d’une agence tient à sa capacité de montrer par écrit ce qu’elle a examiné.
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Sur le portail, vous louez de la visibilité. Votre site vous appartient.
Les portails immobiliers apportent de la visibilité et la font bien payer : chez SMG Real Estate, le revenu moyen par agence a augmenté de 14,7 % en 2025, et le Surveillant des prix a négocié une offre limitée dans le temps. Pourquoi je ne résilierais aucun portail, mais investirais chaque année dans des pages qui appartiennent à l’agence, et quel chiffre manque pour en décider.
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En 2029, la valeur locative disparaît. Pour les chalets, un nouveau calcul commence.
La suppression de la valeur locative est souvent lue comme une baisse d’impôt. Pour une résidence secondaire, le calcul est plus ouvert : la déduction d’entretien disparaît, celle des intérêts aussi le plus souvent, et les cantons de montagne préparent un impôt spécial. Ce qui est acquis, ce qui reste ouvert et pourquoi une agence devrait répondre à la question sur son site avant que Google ne le fasse.
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Votre acheteur compare Genève à Milan, pas à l’agence d’en face.
L’indice de Knight Frank pour le premier trimestre 2026 place Zurich, Madrid, Genève et Lisbonne en tête de l’Europe sur un an, et Milan en tête sur cinq ans. Les raisons avancées ne figurent sur aucune fiche de bien : fiscalité, financement et cadre de vie. Pourquoi le site d’une agence de prestige concurrence d’abord d’autres villes, et ce qu’il devrait raconter.
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L’Espagne a supprimé le numéro national. Elle n’a pas supprimé ceux qui regardent chaque annonce.
L’arrêt 620/2026 de la Cour suprême espagnole a annulé le numéro d’enregistrement national des locations de courte durée. Beaucoup de titres ont parlé de la fin de la paperasse. Ce qui est tombé, c’est une procédure : le guichet numérique qui reçoit les données des plateformes reste en place, et le règlement européen s’applique depuis le lendemain de l’arrêt. Pour une agence qui vend des biens en Espagne à des acheteurs suisses, français ou belges, l’occasion est de l’expliquer correctement, et la première.
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Tout le monde parle de l’acheteur étranger. Celui qui a le plus à perdre, c’est le vendeur étranger.
On lit surtout la révision de la lex Koller comme un problème d’acheteurs étrangers. Les chiffres de la Confédération racontent autre chose : le propriétaire étranger d’un logement de vacances pourrait demain trouver moins d’acheteurs. Ce qui est proposé, ce qui reste ouvert et ce qu’une agence peut faire dès maintenant.
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Ce n’est pas votre métier qui trace la ligne. C’est ce que vous faites dans la transaction.
La révision de la loi sur le blanchiment d’argent ne soumet pas tous les courtiers, mais bien des agences du haut de gamme. Où passe la ligne, ce que la loi exige, pourquoi le 1er décembre compte et ce qui change sur le site et dans le CRM.
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Ce qui manque, ce ne sont pas les acheteurs. Ce sont les mandats.
Dans l'immobilier de luxe, ce qui manque, ce ne sont pas les acheteurs, mais les biens qu'un propriétaire accepte de confier à une agence. Ce qu'un site doit montrer pour gagner cette confiance, de Genève à Verbier.
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