Note sugli immobili di lusso.
Una clientela che confronta città, regole che cambiano la vendita in Svizzera e in Spagna e mandati che si conquistano prima ancora della visita.
Immobiliari di lusso ·
In Svizzera «abitare CO2 neutrale» non è più uno slogan. È un’indicazione che Lei deve poter dimostrare.
Dal 1° gennaio 2025 la legge federale contro la concorrenza sleale chiede che ogni indicazione sull’impatto climatico di un’impresa o di ciò che vende possa essere comprovata da basi oggettive e verificabili. Nel 2026 l’Ufficio federale dell’ambiente ha pubblicato come interpreta la regola. Che cosa dicono la legge e l’aiuto all’esecuzione, che cosa non so, e che cosa verificherei sul sito e negli opuscoli di un progetto immobiliare.
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Nel secondo semestre 2025 gli stranieri non residenti hanno comprato in Spagna il 15,1% di case in meno. Restano quelli che pagano di più al metro quadro.
Il golden visa spagnolo è finito il 3 aprile 2025. Nel secondo semestre gli acquisti di case da parte di stranieri non residenti sono scesi del 15,1%, mentre quelli degli stranieri residenti sono saliti del 3,3%. Ma chi compra dall’estero ha pagato in media 3’242 euro al metro quadro, contro 1’963 per chi vive già in Spagna. Che cosa significa per il sito di un’agenzia di lusso, e quale pagina togliere già oggi.
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L’imposta spagnola del 100% per chi compra da fuori UE non è mai stata votata. Dal 6 ottobre 2026 il Congresso la considera decaduta.
Nel maggio 2025 una proposta di legge spagnola prevedeva un’imposta del 100% sugli acquisti immobiliari di persone e società non residenti nell’Unione europea. Chi risiede in Svizzera sarebbe stato coinvolto. Ha atteso più di un anno un primo dibattito che non c’è mai stato. Con lo scioglimento delle Cortes, il Congresso la considera decaduta dal 6 ottobre 2026. Il titolo, invece, è ancora su Google.
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Dall’8 ottobre 2026 affittare un’abitazione in Spagna per una stagione richiede un motivo che la proprietà possa provare. E la norma può ancora decadere.
Il decreto-legge regio 29/2026 è in vigore dall’8 ottobre: l’affitto stagionale di un’abitazione diventa abitazione temporanea, con il motivo scritto nel contratto e l’onere della prova a carico della proprietà. Un decreto con lo stesso titolo era caduto in Parlamento pochi giorni prima, le Cortes sono sciolte e questo deve essere convalidato entro 30 giorni. Che cosa può affermare oggi il sito di un’agenzia immobiliare, e che cosa no.
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UBS mette Zurigo a rischio alto di bolla e Madrid tra le città che sono salite di più. Il Suo acquirente l’ha già letto.
Il 22 settembre 2026 l’indice delle bolle immobiliari di UBS ha collocato Zurigo a rischio alto, Ginevra a rischio elevato e Madrid a rischio moderato, dopo un aumento reale dei prezzi di circa il 10%. La mattina stessa i titoli parlavano della bolla più pericolosa del mondo. Che cosa misura l’indice, che cosa non dice e perché l’agenzia che spiega il titolo con calma guadagna più di quella che cerca di rassicurare.
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Le agenzie immobiliari spagnole hanno segnalato 17 operazioni sospette nel 2025. Il 28 ottobre cambia una regola per le piccole.
Secondo il Sepblac, gli intermediari immobiliari di tutta la Spagna hanno segnalato 17 operazioni sospette nel 2025, contro le 63 del 2024. I costruttori 94, i notai 573. E un regio decreto pubblicato l’8 ottobre 2026 obbliga ora anche le piccole agenzie a nominare un rappresentante presso il Sepblac. Che cosa dice il dato, che cosa cambia e perché la protezione di un’agenzia sta nel poter mostrare per iscritto che cosa ha esaminato.
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Sul portale affitta visibilità. Il Suo sito è Suo.
I portali immobiliari portano visibilità e la fanno pagare bene: da SMG Real Estate il ricavo medio per agenzia è salito del 14,7% nel 2025, e il Sorvegliante dei prezzi ha negoziato un’offerta a tempo. Perché non disdirei nessun portale, ma investirei ogni anno in pagine che appartengono all’agenzia, e quale cifra manca per decidere quanto.
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Nel 2029 sparisce il valore locativo. Per le case di vacanza comincia un nuovo conto.
L’abolizione del valore locativo viene spesso letta come uno sgravio fiscale. Per una casa di vacanza il conto è più aperto: la deduzione per la manutenzione sparisce, quella degli interessi quasi sempre anche, e i Cantoni di montagna preparano un’imposta speciale. Che cosa è deciso, che cosa resta aperto e perché un’agenzia dovrebbe rispondere sul proprio sito prima che lo faccia Google.
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Il Suo acquirente confronta Zurigo con Milano, non con l’agenzia di fronte.
L’indice di Knight Frank del primo trimestre 2026 mette Zurigo, Madrid, Ginevra e Lisbona in testa all’Europa nell’ultimo anno, e Milano in testa sui cinque anni. Le ragioni che indica non compaiono in nessuna scheda immobiliare: fisco, finanziamento e qualità della vita. Perché il sito di un’agenzia di lusso compete prima con altre città e che cosa dovrebbe raccontare.
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La Spagna ha cancellato il numero nazionale. Non ha cancellato chi guarda ogni annuncio.
La sentenza 620/2026 della Corte suprema spagnola ha annullato il numero di registrazione nazionale degli affitti brevi. Molti titoli hanno parlato della fine della burocrazia. È caduta una procedura: lo sportello digitale che riceve i dati delle piattaforme resta, e il regolamento europeo si applica dal giorno dopo la sentenza. Per un’agenzia che vende immobili in Spagna ad acquirenti italiani o svizzeri, l’occasione è spiegarlo bene, e per prima.
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Tutti parlano dell’acquirente straniero. Chi ha più da perdere è il venditore straniero.
La revisione della Lex Koller viene letta quasi sempre come un problema degli acquirenti stranieri. I numeri della Confederazione dicono altro: chi oggi possiede un’abitazione di vacanza come persona all’estero potrebbe domani trovare meno acquirenti. Che cosa è proposto, che cosa resta aperto e che cosa può fare un’agenzia già adesso.
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Il confine non lo traccia il Suo mestiere. Lo traccia ciò che fa nella transazione.
La revisione della legge sul riciclaggio di denaro non assoggetta ogni agente immobiliare, ma molte agenzie del lusso sì. Dove passa il confine, cosa chiede la legge, perché conta il 1° dicembre e cosa cambia sul sito e nel CRM.
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A scarseggiare non sono gli acquirenti. Sono i mandati.
Nel lusso a scarseggiare non sono gli acquirenti, ma le case che un proprietario decide di affidare a un’agenzia. Che cosa deve mostrare un sito per conquistare quella fiducia, da Lugano all’Engadina.
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