Depuis le 8 octobre 2026, louer un logement en Espagne pour une saison exige un motif que le bailleur peut prouver. Et la règle peut encore tomber.

Imaginez : une agence immobilière de Marbella reçoit une demande d’une famille de Genève qui veut louer un appartement face à la mer de janvier à avril, comme chaque hiver. L’annonce du site dit « location saisonnière, de 1 à 11 mois, honoraires à la charge du locataire ». Quelqu’un l’a écrite il y a trois ans, et elle a depuis été copiée sur quatre portails. Depuis le 8 octobre 2026, il est possible que cette annonce ne dise plus la vérité. Et personne à l’agence ne l’a relue.

Dans une agence immobilière, on prête une grande attention aux contrats. Aux annonces, beaucoup moins. Pourtant, l’annonce est la première chose que lisent la clientèle, les propriétaires et, si quelque chose tourne mal, l’autorité de contrôle.

Ce qui est clair depuis 2023.

Depuis la loi espagnole 12/2023 sur le droit au logement, les frais de gestion immobilière et de formalisation du bail d’habitation sont à la charge du bailleur. Pour la location d’une résidence principale, les honoraires d’agence ne sont plus facturés au locataire depuis mai 2023.

Ce qui a changé en octobre 2026.

Le 29 septembre, le gouvernement espagnol a adopté un décret-loi sur le logement. Le 2 octobre, le Congrès a décidé de l’abroger. Le 5 octobre, la dissolution des Cortes a été signée, avec des élections générales le 29 novembre. Le 6 octobre, le gouvernement a adopté le décret-loi royal 29/2026, publié au Journal officiel (BOE) le 7 et en vigueur depuis le 8 octobre.

L’essentiel pour qui loue à la saison, selon le texte publié au BOE : la location saisonnière d’un logement s’appelle désormais logement temporaire et n’est admise que lorsque le locataire est éloigné de son domicile habituel pour un motif réel et justifiable, que le contrat doit mentionner expressément. La preuve de ce motif incombe au bailleur. Sans lui, le contrat est régi comme une location de résidence principale depuis sa signature. La durée doit dépasser 31 jours et, en règle générale, ne pas excéder douze mois. Au-delà de douze mois sans justification, ou si plus de deux contrats se succèdent entre les mêmes parties pour le même logement, le premier est considéré comme une location de résidence principale.

Le même texte réécrit la règle des honoraires : les frais de gestion immobilière et de formalisation ne peuvent être répercutés au locataire, ni directement ni indirectement, sous aucune dénomination. Tout autre service non essentiel ne peut lui être facturé que s’il l’a demandé par écrit, après avoir été informé de son caractère facultatif et de son coût. Les contrats saisonniers signés avant le 8 octobre conservent leur régime antérieur jusqu’au terme convenu.

Un décret-loi doit être validé dans les 30 jours qui suivent sa promulgation. Les Cortes étant dissoutes, ce vote revient à la Députation permanente du Congrès. S’il n’est pas validé, il tombe, comme le précédent.

Ce que je ne sais pas.

Je ne sais pas si ce décret sera validé. Je ne sais pas si un séjour d’hiver par agrément compte comme motif d’éloignement du domicile, ni si la règle des honoraires s’applique déjà aux contrats de logement temporaire : plusieurs cabinets le déduisent du texte, mais c’est une lecture, pas une phrase expresse. Les régions peuvent en outre avoir leurs propres règles, que le décret dit respecter. Je ne suis pas avocat, et cette note ne remplace pas la consultation d’un professionnel du droit.

L’angle mort : l’annonce est toujours en ligne.

Un contrat se signe une fois et s’archive. Une annonce, elle, reste en ligne sur le site et sur les portails pendant des mois, et souvent plus personne ne sait qui l’a rédigée. Si elle dit « saisonnier », « de 1 à 11 mois » ou « honoraires à la charge du locataire », elle affirme quelque chose sur une règle qui a changé trois fois en un peu plus d’une semaine et peut encore changer dans les semaines qui viennent.

Le risque n’est pas seulement dans ce qu’elle dit. Il est aussi dans ce qu’elle tient pour acquis : que les propriétaires savent qui paie, que la clientèle étrangère comprend la différence entre une location touristique de 31 jours au plus et un logement temporaire, et que l’agence saura corriger à temps tout ce qu’elle a publié.

Quand la règle change chaque semaine, votre site ne peut pas être plus catégorique que le Journal officiel.

Ma position.

Il ne m’appartient pas de juger la loi. Il m’appartient de dire ce que je vois depuis le site : une agence qui loue à la saison devrait avoir aujourd’hui une seule page datée qui explique, dans les langues de sa clientèle, ce qui s’applique depuis le 8 octobre, ce qui attend un vote et ce que fera l’agence dans chaque cas. Les annonces devraient renvoyer à cette page au lieu de répéter des affirmations qui peuvent expirer. Et les propriétaires devraient pouvoir y lire pourquoi l’agence facture ce qu’elle facture, puisque ce sont eux qui paient les honoraires d’une location d’habitation. L’agence qui explique ce changement la première est celle qu’on appelle quand on ne comprend pas le suivant.

Ce que je vérifierais.

• Les annonces « saisonnières ». Combien il y en a sur le site et sur les portails, et quelle durée et quel motif elles promettent.
• Qui paie, annonce par annonce. Si l’une d’elles attribue encore des honoraires ou des frais de gestion au locataire.
• Les modèles de contrat. Si l’un d’eux se télécharge depuis le site, et de quand il date.
• La page pour les propriétaires. Si elle explique le service qu’ils paient et l’effet de la règle sur eux, dans leur langue.
• Les dates. Si les pages juridiques et de conditions indiquent leur dernière mise à jour.

Par où commencer.

1. Cette semaine

   Chercher le mot

   Chercher « temporada » et « inquilino » sur le site et sur chaque portail, et mettre de côté les annonces concernées.

2. Avant le vote

   Dater et nuancer

   Une page datée qui sépare ce qui est en vigueur de ce qui est en suspens, relue par votre conseil juridique et liée depuis les annonces.

3. Après le vote

   Mettre à jour

   Validé ou tombé, modifier la page le jour même et prévenir les propriétaires.

4. Chaque trimestre

   Relire avec votre conseil juridique

   Annonces, contrats et textes pour les propriétaires, selon la règle en vigueur à ce moment-là.

Cherchez sur votre site et sur les portails le mot « temporada », la location saisonnière, dans les annonces que vous avez publiées. Regardez la date de chacune. Combien ont été écrites avant le 8 octobre et disent toujours la même chose ?

Une annonce n’expire pas parce que la loi change. Elle reste là, à votre nom, à promettre quelque chose à quelqu’un. Et si la règle tombe, qui se chargera de la modifier à nouveau ?

Si vous voulez que je vérifie ce que disent aujourd’hui votre site et vos annonces sur la location, et dans quelles langues, commencez par le Diagnostic stratégique. Les contrats à signer et leurs clauses relèvent de votre conseil juridique, pas d’un designer.