Au second semestre 2025, les étrangers non résidents ont acheté 15,1 % de logements en moins en Espagne. Ils restent ceux qui paient le plus cher au mètre carré.

Imaginez : janvier 2026, une agence d’Altea, sur la Costa Blanca, fait le bilan de l’année. Moins de clients sont venus en avion de Bruxelles ou de Liège pour visiter des maisons. Plus d’appels sont arrivés d’étrangers qui vivent déjà sur la côte et veulent s’agrandir. Le site, lui, n’a pas bougé depuis 2023. En page d’accueil, un bloc intitulé « Golden Visa » explique comment obtenir la résidence en achetant un bien. Personne ne l’a retiré.

Ce bloc n’est pas seulement daté. Il décrit une voie qui n’existe plus. Et l’agence continue de parler à la clientèle qui vient le moins, avec un argument qu’elle ne peut plus offrir.

Ce qui a pris fin le 3 avril 2025.

La loi organique 1/2025 sur l’efficacité du service public de la justice a vidé de leur contenu les articles 63 à 67 de la loi 14/2013 de soutien aux entrepreneurs, qui régissaient les visas et autorisations de séjour pour investisseurs, y compris ceux obtenus par l’achat d’un bien immobilier. Elle est entrée en vigueur le 3 avril 2025. Les demandes déposées avant cette date sont tranchées selon l’ancienne règle, et les visas et autorisations déjà accordés restent valables pour la durée pour laquelle ils ont été délivrés.

Ce que disent les notaires.

Selon le centre statistique du notariat espagnol, les étrangers ont acheté 66 629 logements libres au second semestre 2025, soit 4,4 % de moins qu’un an plus tôt et 18,4 % de l’ensemble des achats. Au sein de ce groupe, les résidents ont réalisé 62,8 % des achats, en hausse de 3,3 %. Les non-résidents ont réalisé les 37,2 % restants, en baisse de 15,1 %.

L’autre moitié de l’information tient au prix. Les acheteurs non résidents en Espagne ont payé en moyenne 3242 euros le mètre carré, contre 1963 pour les étrangers résidents et 1839 pour la clientèle espagnole. Parmi les non-résidents, les nationalités les plus représentées étaient les Pays-Bas, avec 12,6 % de leurs achats, l’Allemagne avec 11,9 %, le Royaume-Uni avec 11,5 % et la Belgique avec 8,1 %. Dans la Communauté valencienne, parmi les non-résidents, les Pays-Bas pesaient 16,3 % et la Belgique 9,8 %.

Ce que je ne sais pas.

Je ne sais pas quelle part de cette baisse tient à la fin du golden visa. Les notaires eux-mêmes inscrivent le recul des non-résidents dans une tendance qui remonte au pic du premier semestre 2022, après l’essor de l’après-pandémie. Ils ne distinguent pas non plus le segment du luxe : un prix moyen au mètre carré pour toute l’Espagne dit peu d’une villa sur les hauteurs d’Altea. Et je n’ai pas de chiffres plus récents pour la Costa Blanca en particulier.

L’angle mort : la langue de qui achète de loin.

Si votre site parle espagnol et anglais, peut-être allemand, il lui manque une chose que les notaires rappellent : la première nationalité parmi les acheteurs non résidents dans toute l’Espagne était néerlandaise, et la Belgique arrivait en quatrième position, avec une partie de sa clientèle francophone. Un site qui ne parle pas la langue de ceux qui paient le plus au mètre carré demande l’effort précisément à ceux qui ont le moins besoin de le faire, puisqu’ils peuvent acheter sur n’importe quelle autre côte.

Ceux qui s’éloignent sont ceux qui paient le plus.

Ma position.

Je crois qu’une agence de luxe en Espagne a aujourd’hui besoin de deux parcours sur son site. L’un pour les personnes qui vivent déjà sur place, qui cherchent de la rapidité, des visites et une relation de proximité. L’autre pour celles qui achètent depuis l’étranger et doivent comprendre la démarche avant de prendre l’avion : comment se passe une visite à distance, quels documents sont nécessaires, qui les accompagne et dans quelle langue. L’automatisation aide beaucoup dans le second : répondre la nuit, classer les documents et préparer la visite. Un site qui vend encore le golden visa n’est pas daté. Il promet quelque chose qui n’existe plus.

Ce que je vérifierais.

• Les anciennes pages. Toute mention du golden visa ou de la résidence par l’achat, dans toutes les langues et aussi dans les vieux articles du blog.
• Les langues. Si le site parle néerlandais, allemand et français en plus de l’anglais, selon qui achète réellement dans votre région.
• Les deux parcours. Si les résidents et la clientèle qui achète depuis l’étranger trouvent chacun ce dont ils ont besoin.
• L’achat à distance. Si le site explique comment visiter, réserver et signer sans vivre en Espagne, avec le conseil juridique comme référence.
• Vos propres données. Quelle part de vos demandes de 2025 et 2026 venait de résidents et quelle part de non-résidents, et de quels pays.

Par où commencer.

1. Aujourd’hui

   Chercher « golden visa » sur votre site

   Dans toutes les langues, dans les fiches et dans le blog, et retirer ou corriger ce qui n’est plus vrai.

2. Ce mois-ci

   Compter vos demandes

   Séparer résidents et non-résidents, et noter nationalité et langue.

3. Ce trimestre

   Construire le second parcours

   Une page par langue pour l’achat depuis l’étranger, relue par votre conseil juridique.

4. Chaque semestre

   Lire les notaires

   Comparer vos demandes avec le rapport sur les achats par des étrangers dans votre région.

Lisez votre site comme un acheteur de Zurich ou de Dubaï qui n’est jamais venu à votre agence et ne viendra peut-être qu’à la signature. Dans quelle langue l’accueille-t-il ? Lui explique-t-il ce qui se passe entre l’offre et le notaire, et qui l’accompagne ?

Cherchez ensuite sur votre site les mots « golden visa ». S’ils y sont encore, demandez-vous ce que comprend aujourd’hui un acheteur qui les lit, et ce qu’il pense d’une agence qui ne s’en est pas aperçue.

Si vous voulez que je vérifie à quel acheteur s’adresse aujourd’hui votre site, et dans quelles langues, commencez par le Diagnostic stratégique. La façon dont un non-résident peut acheter, avec quels impôts et quelles démarches, c’est votre conseil juridique qui l’explique, pas un designer.