Les agences immobilières d’Espagne ont déclaré 17 opérations suspectes en 2025. Le 28 octobre, une règle change pour les petites.

Imaginez : un acheteur étranger veut signer pour une villa à Ibiza avant la fin du mois. Il achète par l’intermédiaire d’une société dont personne à l’agence n’a jamais entendu parler, et l’argent arrivera d’un pays tiers. Au bureau, quelqu’un remarque que quelque chose ne colle pas tout à fait. On en parle un moment, on demande deux ou trois documents, et la vente suit son cours. Tout était peut-être parfaitement légitime. Mais de cette conversation, il ne reste rien par écrit.

Je commence par là parce que le chiffre de cette note invite à un autre débat : les agences déclarent-elles trop peu ? Je crois que ce débat ne mène nulle part. La question utile est ailleurs : si demain quelqu’un demandait à votre agence d’expliquer cette opération, que pourrait-elle montrer ?

Le chiffre.

Le Sepblac, la cellule de renseignement financier espagnole, publie chaque année l’origine des déclarations de soupçon qu’il analyse. En 2025, les intermédiaires immobiliers de tout le pays en ont déposé 17, contre 63 en 2024 et 24 en 2023. C’est 73 % de moins que l’année précédente, et elles proviennent de 9 entités assujetties seulement. Cela représente 0,6 % des 2 881 déclarations du secteur non financier, elles-mêmes une partie des 21 667 au total.

À côté, dans le même tableau, les promoteurs immobiliers en ont déposé 94, soit 54 % de plus, depuis 40 entités assujetties. Les notaires, 573, et les conservateurs des registres, 747, dans les deux cas par l’intermédiaire de leur organe centralisé. Le commerce de bijoux et de métaux précieux, 56. Les casinos, 17 : autant que toutes les agences immobilières du pays.

Ce que le chiffre ne dit pas.

Il faut le lire avec prudence. Ce sont des déclarations que le Sepblac a analysées, pas exactement celles qu’il a reçues. Les chiffres des années précédentes ont été révisés. Et avec des nombres aussi petits, chaque pourcentage varie fortement. Surtout, une vente ne passe pas seulement par l’agence. Elle passe par la banque, le notaire et le registre foncier, tous assujettis. L’agence voit peut-être peu de l’argent, et la déclaration vient peut-être d’ailleurs.

Je ne sais donc pas si 17 signifie que les agences voient peu ou déclarent peu. Personne ne peut le savoir en regardant le tableau. Ce que je sais, c’est que quiconque le lit depuis un bureau de surveillance se pose exactement cette question. Et la réponse n’est pas dans le tableau. Elle est dans les dossiers de chaque agence.

Ce qui change le 28 octobre.

Le 8 octobre 2026, le Journal officiel espagnol a publié le décret royal 813/2026, qui modifie le règlement d’application de la loi contre le blanchiment et entre en vigueur le 28 octobre. Jusqu’ici, les petites entités assujetties, dont les agences de moins de dix personnes, agents compris, et de deux millions d’euros au plus de chiffre d’affaires ou de bilan, étaient dispensées de désigner un représentant auprès du Sepblac. Cette exemption disparaît. Elles ont neuf mois à compter de l’entrée en vigueur pour communiquer la désignation, soit, selon mon calcul, jusqu’à fin juillet 2027.

Le même décret ajoute une précision. Lorsqu’une agence n’a pas pu achever les mesures de vigilance au début d’une relation d’affaires, elle devra examiner, après un examen spécial, s’il y a lieu de le déclarer au Sepblac. Les petites agences restent dispensées d’autres obligations de contrôle interne, comme le manuel, l’analyse de risque écrite, l’examen externe et la formation. Cette exemption n’a jamais couvert l’identification du client et de la personne qui se trouve derrière, l’examen spécial ni la déclaration. Je ne suis pas juriste, et les obligations qui s’appliquent à votre agence doivent être confirmées par un spécialiste.

L’angle mort : l’examen qui ne débouche sur aucune déclaration.

La loi espagnole contre le blanchiment range parmi les assujettis ceux qui exercent à titre professionnel l’intermédiation dans l’achat et la vente d’immeubles. Son article 17 leur demande d’examiner avec une attention particulière toute opération complexe, inhabituelle ou sans but économique ou licite apparent, en consignant par écrit les résultats de l’examen. Le texte ne dit pas seulement lorsque le résultat est suspect. Il dit les résultats.

Le règlement le précise. L’examen spécial se mène de manière structurée, en documentant les étapes de l’analyse, les démarches et les sources consultées. Un registre chronologique consigne pour chaque dossier les dates d’ouverture et de clôture, le motif, la conclusion et la décision de déclarer ou non, et il est conservé dix ans. La vente d’Ibiza était peut-être irréprochable. Ce qui manquait, ce n’était pas une déclaration. C’était le dossier qui explique pourquoi il n’en fallait pas.

Dix-sept déclarations ne disent pas si une agence est rigoureuse. Ce sont les dossiers des opérations non déclarées qui le disent.

Ma position.

Une agence de prestige ne se protège pas en déclarant davantage par précaution. Elle se protège en pouvant expliquer chaque décision, avec une date et un nom. Et c’est là qu’intervient mon travail : les informations d’un acheteur arrivent d’abord par le site, un formulaire, un chat ou un courriel, puis restent dans un CRM. Si ce système garde qui achète, qui paie, depuis où et ce qui a été vérifié, le dossier s’écrit pendant le travail. Sinon, tout dépend de la mémoire de quelqu’un. Une vigilance qui n’est pas écrite est très difficile à prouver.

Ce que je vérifierais.

• Qui représente l’agence. Qui sera désigné auprès du Sepblac, et si l’équipe sait qui alerter quand quelque chose ne colle pas.
• Qui paie. Que le système distingue qui signe, qui paie et qui est le bénéficiaire effectif, surtout lorsqu’une société achète.
• Le registre des examens. Dates d’ouverture et de clôture, motif, conclusion et décision, y compris lorsque la décision est de ne pas déclarer.
• Ce que disent les conversations. Qu’une remarque comme « ça ne colle pas » ait un endroit où être consignée, au lieu de se perdre dans un couloir.
• Dix ans. Où tout cela est conservé, et si on pourra encore le retrouver en 2036.

Par où commencer.

1. Cette semaine

   Regarder en arrière

   Choisir cinq ventes de 2026 avec un acheteur étranger ou une société et vérifier s’il reste une trace écrite de ce qui a été contrôlé.

2. Avant la fin de l’année

   Clarifier le périmètre

   Avec votre conseil juridique ou votre spécialiste de la lutte contre le blanchiment : quelles obligations s’appliquent et qui sera votre représentant auprès du Sepblac.

3. Ce trimestre

   L’intégrer au système

   Pour que la fiche de chaque acheteur garde qui paie, le bénéficiaire effectif et le registre des examens, sans étape de plus pour l’équipe.

4. Avant juillet 2027

   Communiquer la désignation

   Si votre agence était dispensée, dans le délai de neuf mois fixé par le décret.

Dix-sept déclarations en un an, pour tout un secteur. On peut y voir la preuve qu’il ne se passe presque rien, ou la preuve que presque personne ne regarde. Le chiffre ne dit pas laquelle des deux lectures est la bonne. Vos archives, si.

Cherchez la dernière opération où quelque chose vous a fait hésiter : un paiement depuis un pays tiers, un acheteur trop pressé, une société tout juste créée. Retrouveriez-vous aujourd’hui, par écrit, pourquoi vous avez continué ? Et quelqu’un d’autre dans votre agence le retrouverait-il si vous n’étiez pas là ?

Si vous voulez que je vérifie comment les informations d’un acheteur entrent aujourd’hui dans votre site et votre CRM, et si elles laissent la trace dont votre agence a besoin, commencez par le Diagnostic stratégique. Les obligations de votre agence et la façon de les remplir relèvent de votre avocat ou de votre expert en prévention, pas d’un designer.