En 2029, la valeur locative disparaît. Pour les chalets, un nouveau calcul commence.

Imaginez : un couple de Genève visite un samedi d’octobre un appartement de vacances à Verbier. L’emplacement, le plan, la vue, tout convient. En partant, il pose une question qui ne figure dans aucune fiche : « Combien nous coûtera cet appartement chaque année à partir de 2029 ? » L’agente répond qu’il faut voir cela avec un conseiller fiscal. C’est exact. Mais le couple rentre avec sa question, et le soir, il la pose à Google.

Le vote du 28 septembre 2025 est volontiers lu comme une baisse d’impôt pour les propriétaires. Savoir s’il en est une dépend de l’hypothèque, de l’entretien et, pour les résidences secondaires, d’un nouvel impôt qui n’est pas encore adopté. Qui vend aujourd’hui un chalet le vend à quelqu’un qui fait ce calcul pour la première fois.

Ce qui est acquis pour 2029.

Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté l’arrêté fédéral sur l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires. Cela rend effective la loi du Parlement qui supprime l’imposition de la valeur locative, pour les résidences principales comme pour les secondaires. Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029. Jusqu’à fin 2028, le système actuel s’applique.

Avec la valeur locative disparaissent des déductions. La déduction des frais d’entretien des immeubles occupés par leur propriétaire tombe pour la Confédération, les cantons et les communes. Les intérêts passifs ne restent déductibles qu’en proportion des immeubles loués ou affermés par rapport à l’ensemble de la fortune. Qui acquiert pour la première fois un logement en Suisse pour l’habiter bénéficie d’une déduction limitée : au départ, au maximum CHF 10 000 pour un couple marié et CHF 5000 pour une personne seule, pendant dix ans, avec une baisse annuelle de dix pour cent du montant maximal. Pour l’impôt fédéral direct, les déductions pour les investissements destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement disparaissent aussi.

Un exemple de la fiche d’information de l’Administration fédérale des contributions rend la chose concrète. Une personne qui possède un appartement de vacances qu’elle occupe elle-même et un compte bancaire, et qui paie CHF 4000 d’intérêts par an, ne pourra plus rien en déduire à partir de 2029.

Ce que les cantons de montagne en font.

C’est ici que commence la partie qu’aucune fiche n’explique. La nouvelle disposition constitutionnelle permet aux cantons de prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires occupées principalement par leur propriétaire. Chaque canton décide. Les Grisons ont déjà chiffré la question : ils estiment la perte de recettes sur les résidences secondaires à 40,5 millions de francs par an pour le canton et à 32,5 millions pour les communes. Le 27 août 2026, le gouvernement a ouvert une consultation. L’impôt serait prélevé sur la valeur fiscale de l’immeuble, avec un taux cantonal proposé de 1,5 pour mille. Les communes décident elles-mêmes si elles introduisent un tel impôt et à quel taux.

La consultation dure jusqu’au 27 novembre 2026. La modification de la Constitution cantonale est soumise au référendum obligatoire, et le gouvernement vise une entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Il propose aussi de supprimer les déductions cantonales pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement, ainsi que pour les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement. La déduction pour les travaux de conservation des monuments historiques serait maintenue.

Un calcul simple, juste pour l’ordre de grandeur : pour une valeur fiscale de CHF 2 millions, le taux cantonal proposé donnerait CHF 3000 par an. Ce que la commune y ajoutera, personne ne le sait aujourd’hui. Ce n’est pas un calcul d’impôt. C’est la raison pour laquelle votre acheteur pose la question.

L’angle mort.

D’ici à 2029, des appartements de vacances seront achetés alors que leur coût annuel ne sera fixé que plus tard. Les communes décident après le canton, et chacune pour elle-même. Deux appartements identiques dans deux communes voisines pourront donc coûter différemment à partir de 2029. L’écart de prix figure dans la fiche. L’écart de coût ne figure nulle part.

Dans son Alpine Property Focus 2026, UBS estime qu’un impôt sur les résidences secondaires ou un durcissement de la Lex Koller n’auraient probablement qu’un impact limité sur la demande. C’est une prévision, pas un fait, mais je la trouve plausible. Dans ce cas, ce qui change n’est pas tant le nombre d’acheteurs que ce qu’ils veulent savoir.

Le prix figure dans la fiche. Le coût à partir de 2029 ne figure encore nulle part.

Ma position.

Si je dirigeais une agence en montagne, je n’attendrais pas la décision du Grand Conseil. J’écrirais maintenant la page qui explique ce qui est acquis, ce qui reste ouvert et quand ce sera tranché, avec dates et sources, relue par un conseiller fiscal. Celui qui répond le premier, et proprement, sera trouvé le soir où le couple de Genève fera sa recherche. L’incertitude n’est pas une raison de se taire. C’est la raison pour laquelle votre acheteur a besoin de vous.

Ce que je vérifierais.

• Une page sur 2029. Ce qui disparaît avec la valeur locative, ce qui arrive avec l’impôt sur les résidences secondaires et ce qui reste ouvert dans votre canton.
• Un tableau par commune. Quelles communes de votre secteur introduisent un impôt immobilier spécial et à quel taux, dès qu’elles ont décidé.
• Une phrase dans la fiche. Une brève mention du changement de 2029 et un lien vers cette page, plutôt que le silence.
• La question des vendeurs. Qui rénove avant de vendre se demande si le moment, avant ou après 2029, compte. La réponse appartient au conseiller fiscal. Que la question existe, votre site devrait le dire.
• La date. Chaque information avec son état et sa source, et une mise à jour dès que le canton et les communes ont décidé.

D’ici à 2029, étape par étape.

1. Cette semaine

   Noter les points ouverts

   Les décisions encore attendues dans votre canton et vos communes d’ici à 2029, chacune avec son échéance.

2. Ce mois-ci

   Écrire la page

   Ce qui est acquis et ce qui reste ouvert, relu par un conseiller fiscal, dans les langues de vos acheteurs.

3. Après le 27 novembre 2026

   Mettre à jour

   Ajouter le résultat de la consultation grisonne et les prochaines étapes devant le Grand Conseil.

4. Jusqu’à fin 2028

   Annoncer chaque décision

   Chaque décision communale est une occasion d’écrire de nouveau aux acheteurs et aux propriétaires.

Un acheteur qui signe cet hiver sera propriétaire de son appartement en janvier 2029. Pour lui, la réforme n’est pas une nouvelle. C’est la facture de la première année que personne ne lui a montrée. Quelqu’un la lui a-t-il expliquée avant la signature ?

Demandez-vous ce que votre site répond aujourd’hui à « combien cela me coûtera-t-il chaque année à partir de 2029 ? ». S’il ne répond rien, l’acheteur posera la question à un autre site. Et de qui se souviendra-t-il quand, dans quelques années, il voudra vendre ?

Si vous voulez que je vérifie ce que trouve aujourd’hui un acheteur sur votre site au sujet de 2029, commencez par le Diagnostic stratégique. Ce que coûtera vraiment un appartement à partir de 2029, c’est un conseiller fiscal qui le calcule, pas un designer.