Notas sobre inmobiliarias de lujo.
Compradores que comparan ciudades, normas que cambian la venta en Suiza y en España y mandatos que se ganan antes de la primera visita.
Inmobiliarias de lujo ·
En Suiza, «vivir CO2 neutral» ya no es un eslogan. Es una afirmación que usted tiene que poder demostrar.
Desde el 1 de enero de 2025, la ley suiza contra la competencia desleal exige que cualquier afirmación sobre el impacto climático de una empresa o de lo que vende se pueda demostrar con bases objetivas y verificables. En 2026, la Oficina Federal de Medio Ambiente publicó cómo lo interpreta. Lo que dicen la ley y la guía, lo que no sé, y lo que revisaría en la web y los folletos de una promoción.
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En el segundo semestre de 2025, los extranjeros no residentes compraron un 15,1 % menos de viviendas en España. Siguen siendo quienes más pagan por metro cuadrado.
La golden visa terminó el 3 de abril de 2025. En el segundo semestre de ese año, las compras de vivienda de extranjeros no residentes bajaron un 15,1 %, mientras las de extranjeros residentes subieron un 3,3 %. Pero quien compra desde fuera paga de media 3.242 euros por metro cuadrado, frente a 1.963 quien ya vive aquí. Lo que eso significa para la web de una agencia de lujo, y la página que conviene borrar hoy.
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El impuesto del 100 % a los compradores de fuera de la UE nunca llegó a votarse. Desde el 6 de octubre de 2026, el Congreso lo da por caducado.
En mayo de 2025, una proposición de ley planteó un impuesto del 100 % sobre la compra de inmuebles por personas y empresas no residentes en la Unión Europea. Esperó más de un año a ser debatida y nunca lo fue. Con la disolución de las Cortes, el Congreso la da por caducada desde el 6 de octubre de 2026. El titular, en cambio, sigue en Google. Qué contestar a un comprador extranjero que lo ha leído.
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Desde el 8 de octubre de 2026, alquilar una vivienda por temporada exige una causa que el propietario pueda probar. Y la norma todavía puede decaer.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre: el alquiler de temporada de vivienda pasa a ser vivienda temporal, con causa escrita en el contrato y la prueba a cargo del propietario. Una norma con el mismo título cayó en el Congreso días antes, las Cortes están disueltas y esta tiene que convalidarse en 30 días. Qué puede afirmar hoy la web de una inmobiliaria, y qué no.
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UBS pone a Zúrich en riesgo alto de burbuja y a Madrid entre las ciudades que más subieron. Su comprador ya lo ha leído.
El 22 de septiembre de 2026, el índice de burbujas inmobiliarias de UBS puso a Zúrich en riesgo alto, a Ginebra en elevado y a Madrid en moderado, después de una subida real de alrededor del 10 %. Esa misma mañana, los titulares hablaban de la burbuja más peligrosa del mundo. Lo que mide el índice, lo que no dice y por qué la agencia que explica el titular con calma gana más que la que intenta tranquilizar.
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Las agencias inmobiliarias comunicaron 17 operaciones sospechosas en 2025. El 28 de octubre cambia una regla para las pequeñas.
Según el Sepblac, los intermediarios inmobiliarios de toda España comunicaron 17 operaciones sospechosas en 2025, frente a 63 en 2024. Los promotores, 94. Los notarios, 573. Y un real decreto publicado el 8 de octubre de 2026 obliga ahora también a las agencias pequeñas a nombrar representante ante el Sepblac. Lo que dice la cifra, lo que cambia y por qué la protección de una agencia está en poder enseñar por escrito lo que examinó.
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En el portal alquila visibilidad. Su web es suya.
Los portales inmobiliarios traen alcance y se lo cobran bien: idealista se vendió en 2024 con una valoración de 2.900 millones de euros, y en Suiza, donde las cuentas del portal son públicas, el ingreso medio por agencia subió un 14,7 % en 2025. Por qué no daría de baja ningún portal, pero invertiría cada año en páginas que sean de la agencia, y qué cifra falta para decidirlo.
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En 2029, Suiza deja de gravar el alquiler imputado. Para las casas de vacaciones empieza otra cuenta.
La supresión del alquiler imputado en Suiza se lee a menudo como una bajada de impuestos. Para una casa de vacaciones la cuenta está más abierta: desaparece la deducción por mantenimiento, casi siempre también la de intereses, y los cantones de montaña preparan un impuesto especial. Qué está decidido, qué sigue abierto y por qué una agencia debería contestar la pregunta en su web antes de que lo haga Google.
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Su comprador compara Zúrich con Milán, no con la agencia de enfrente.
El índice de Knight Frank del primer trimestre de 2026 sitúa a Zúrich, Madrid, Ginebra y Lisboa a la cabeza de Europa en el último año, y a Milán en cabeza en cinco. Las razones que da no aparecen en ninguna ficha de propiedad: impuestos, financiación y estilo de vida. Por qué la web de una agencia de lujo compite primero con otras ciudades y qué debería contar.
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El Supremo anuló el número de registro único. No anuló a quien mira cada anuncio.
La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro único estatal de alquileres de corta duración. Muchos titulares hablaron del fin de la burocracia. Lo que cayó es un trámite: la ventanilla que recibe los datos de las plataformas sigue en pie y el reglamento europeo se aplica desde el día siguiente. Para una inmobiliaria, la oportunidad está en explicarlo bien antes que nadie.
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Todo el mundo habla del comprador extranjero. Quien más tiene que perder es el vendedor extranjero.
La reforma de la Lex Koller se lee casi siempre como un problema del comprador extranjero. Las cifras del propio Gobierno suizo cuentan otra cosa: quien hoy tiene una vivienda de vacaciones en Suiza siendo extranjero puede encontrar mañana menos compradores. Qué se propone, qué sigue abierto y qué puede hacer una agencia desde ya.
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La línea no la marca su oficio. La marca lo que hace en la operación.
La reforma suiza contra el blanqueo no convierte a todas las inmobiliarias en sujetos obligados, pero sí a muchas de las que trabajan en el lujo. Dónde está la línea, qué piden la ley y el plazo del 1 de diciembre, y qué cambia en la web y en el CRM.
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Lo escaso no son los compradores. Son los mandatos.
En el lujo, lo que escasea no son los compradores, sino las casas que un propietario decide confiar a una agencia. Qué debe enseñar una web para ganar esa confianza, de Marbella a Gstaad.
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