L’Espagne a supprimé le numéro national. Elle n’a pas supprimé ceux qui regardent chaque annonce.

Imaginez : un mardi de juin. Un couple genevois, à qui votre agence a vendu un appartement à Altea il y a trois ans, vous écrit sur WhatsApp : « Nous avons lu que la Cour suprême avait annulé l’enregistrement. On retire le numéro de l’annonce ? Qu’est-ce qu’on doit faire maintenant ? » La réponse qu’ils recevront dans l’après-midi en dira plus sur votre agence que n’importe quelle brochure.

En mai, les titres parlaient de la fin de la paperasse. Je lis l’arrêt autrement : c’est une procédure qui est tombée, pas la surveillance. Et l’agence qui l’explique clairement, en français et avant les autres, garde la conversation.

Ce que la Cour suprême a annulé, et ce qu’elle a laissé en place.

Le décret royal espagnol 1312/2024 imposait, depuis le 1er juillet 2025, d’inscrire chaque logement loué en courte durée au registre foncier (Registro de la Propiedad) ou au registre des biens meubles pour obtenir un numéro, sans lequel il ne pouvait pas être annoncé sur les plateformes. Par l’arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, la troisième chambre de la Cour suprême espagnole a partiellement admis le recours du gouvernement régional valencien. Elle a annulé cette procédure d’enregistrement unique et l’obligation de s’inscrire pour obtenir le numéro. L’article 10, qui réglait la vérification du numéro et le dépôt annuel d’informations auprès du conservateur, est tombé avec elle. L’arrêt a été publié au Bulletin officiel de l’État (BOE) le 8 juin 2026, et deux arrêts ultérieurs, du 21 mai et du 1er juin, vont dans le même sens.

La raison tient à la répartition des compétences. L’État central ne peut pas imposer une procédure nationale complète par-dessus les registres régionaux qui existaient déjà. La Cour rappelle que le règlement européen n’exige pas de registre national, mais qu’il interdit qu’un même logement soit soumis à plus d’une procédure d’enregistrement. Les registres des communautés autonomes redeviennent la référence.

Ce que la Cour n’a pas touché compte tout autant. Restent en vigueur le guichet unique numérique des locations (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), les obligations de transmission de données des plateformes et la transmission de données à des fins statistiques.

Un jour d’écart.

Le règlement (UE) 2024/1028 sur les données relatives aux locations de courte durée s’applique depuis le 20 mai 2026, le lendemain de l’arrêt. Par le guichet, les plateformes transmettent les données d’activité de chaque logement avec le numéro d’enregistrement fourni par le propriétaire, l’adresse exacte et les liens des annonces. Le ministère espagnol du Logement peut ordonner le retrait des annonces de logements sans numéro d’enregistrement ou avec un numéro non valable. Et chaque mois, le guichet envoie des données sur chaque logement à l’institut national de la statistique espagnol, aux instituts régionaux et à Eurostat.

Un numéro a disparu. Ceux qui regardent sont toujours là.

L’angle mort de beaucoup d’agences.

En 2025, de nombreuses agences ont publié des guides, des FAQ et des fiches qui présentaient le numéro national comme obligatoire. Ces pages sont toujours dans Google et disent aujourd’hui quelque chose qui n’est plus vrai. L’acheteur genevois qui en lit une un dimanche soir ne sait pas qu’elle est dépassée. Il le découvre quand son avocat en Espagne lui dit le contraire, et l’agence perd alors bien plus qu’une visite.

Le numéro n’a d’ailleurs jamais été toute la réponse. Pour un appartement dans un immeuble en copropriété espagnole, depuis le 3 avril 2025, quiconque veut commencer à le louer à des touristes doit obtenir au préalable l’accord exprès de la communauté des copropriétaires, à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. Ceux qui exerçaient déjà l’activité selon les règles touristiques peuvent continuer dans ces conditions. S’y ajoute l’inscription ou la licence exigée par chaque communauté autonome.

Ma position.

Une agence qui vend des résidences secondaires à des acheteurs étrangers ne vend pas des mètres carrés. Elle vend une certitude sur ce que l’acheteur pourra faire du bien. Après cet arrêt, cette certitude est la ressource rare. Je n’attendrais pas une nouvelle réglementation pour mettre le site à jour : écrivez dès aujourd’hui ce que l’on sait, avec une date et une source, et dites clairement ce qui reste en suspens. La réponse pour chaque bien vient d’un avocat ou de l’administration régionale, mais la première explication claire peut venir de votre agence.

Ce que je vérifierais sur le site.

• Chaque page qui mentionne le numéro national. Guides, FAQ, articles de blog et textes d’annonces, dans toutes les langues.
• Les fiches des biens. Quel numéro apparaît, de quel registre il provient et qui l’a vérifié.
• La page pour les acheteurs qui veulent louer. Inscription régionale, accord de la copropriété pour un appartement en immeuble et à qui s’adresser dans chaque cas, dans la langue de l’acheteur.
• Une date et une source sur chaque page réglementaire. Pour que le lecteur voie quand elle a été mise à jour et sur quoi elle repose.
• Une alerte quand les règles changent. Une automatisation simple peut suivre le BOE et les bulletins régionaux et signaler les pages de votre site concernées.

Avant votre prochaine annonce.

1. Cette semaine

   Chercher sur votre propre site

   Les termes « NRUA » et « numéro d’enregistrement », dans toutes les langues, et noter chaque page qui les utilise.

2. Avant publication

   Vérifier chaque bien

   Le numéro régional qui s’applique et, pour un appartement en copropriété, l’accord de la communauté.

3. Ce trimestre

   Réécrire le guide de l’acheteur

   Dans chaque langue, avec une date, des sources et une ligne sur ce qui reste en suspens.

4. En continu

   Revoir à chaque changement

   De nouvelles règles nationales ou régionales peuvent arriver à tout moment.

L’arrêt a retiré un numéro de vos annonces, mais pas la question de fond. Si demain un inspecteur, ou un locataire méfiant, ouvrait la fiche d’un de vos logements, y trouverait-il tout ce qu’il lui faut pour avoir confiance ?

Et un doute pour la prochaine réunion d’équipe : combien de vos annonces disent encore quelque chose qui était vrai avant le 8 juin et ne l’est plus ?

Si vous voulez que j’examine votre site et vos fiches sous cet angle, commencez par le Diagnostic stratégique. Ce qui s’applique à chaque logement est confirmé par votre avocat ou par l’administration régionale compétente.