In Svizzera «abitare CO2 neutrale» non è più uno slogan. È un’indicazione che Lei deve poter dimostrare.

Immagini la scena: una società immobiliare presenta sul proprio sito dodici appartamenti di lusso sulla Collina d’Oro, sopra il lago di Lugano. In homepage, a grandi lettere: «Abitare CO2 neutrale». La pompa di calore e i pannelli solari sono reali. Lo sono anche il calcestruzzo, l’acciaio e il vetro della facciata, le cui emissioni sono state prodotte in cantiere, prima che qualcuno ci andasse a vivere. Il resto è compensato con certificati acquistati da un fornitore privato. Nessuno nella società ha mentito. Ma nessuno saprebbe dimostrare la frase.

In Svizzera, dal 1° gennaio 2025, chi afferma qualcosa sul clima deve poterlo dimostrare. E nel 2026 l’Ufficio federale dell’ambiente, l’UFAM, ha spiegato che cosa intende per prova. Per un sito immobiliare cambia più di quanto sembri.

Che cosa dice la legge.

Discutendo la legge sul CO2 per il periodo successivo al 2024, adottata il 15 marzo 2024, il Parlamento ha aggiunto una lettera x all’articolo 3 capoverso 1 della legge federale contro la concorrenza sleale. Dal 1° gennaio 2025 agisce in modo sleale chi fornisce indicazioni su di sé, sulle proprie merci, opere o prestazioni riguardanti l’impatto climatico che non possono essere comprovate da basi oggettive e verificabili. La stessa legge, all’articolo 23, punisce la concorrenza sleale commessa intenzionalmente, a querela di parte, con una pena detentiva sino a tre anni o con una pena pecuniaria.

La lettera x riguarda il clima. Le altre parole verdi, come «ecologico» o «sostenibile», non restano libere: per loro vale il divieto generale di indicazioni inesatte o fallaci, e la Commissione Svizzera per la Lealtà, che emette solo raccomandazioni, chiede prove solide.

Che cosa dice l’aiuto all’esecuzione dell’UFAM.

L’aiuto all’esecuzione UV-2561, datato gennaio 2026, chiarisce diversi punti. La legge inverte l’onere della prova: chi fa l’indicazione deve poterla dimostrare in caso di controversia. Non c’è obbligo di una verifica preventiva da parte di terzi, ma l’impresa corre il rischio di restare senza prove. E le informazioni essenziali per capire l’indicazione devono essere facili da trovare e subito accanto ad essa; il dettaglio può passare da un link o da un codice QR.

Sulla compensazione, il testo è netto. Le indicazioni sull’impatto climatico di un prodotto, servizi compresi, non possono basarsi su misure di compensazione. Secondo l’aiuto all’esecuzione, «neutrale per il clima» oggi non è di fatto dimostrabile, perché comprende effetti che vanno oltre il CO2 e gli altri gas serra. «CO2 neutrale» è di fatto escluso per i prodotti. «Zero netto» indica un obiettivo futuro, che va presentato come tale e deve poggiare su un percorso di riduzione coerente con gli obiettivi svizzeri e su una tabella di marcia accessibile. E i certificati di standard privati che non soddisfano determinati requisiti permettono solo di parlare di un contributo, senza compensare tonnellate.

Gli edifici sono citati espressamente. Il testo rimanda al certificato energetico cantonale degli edifici CECE, al modello di prescrizioni energetiche dei Cantoni MoPEC e a Minergie per gli edifici a zero netto. E ricorda che l’UFAM mette a disposizione un calcolatore di CO2 per i portafogli immobiliari, che calcola le emissioni del riscaldamento e dell’acqua calda, quelle dell’elettricità e del teleriscaldamento, e può dare una prima stima di quelle dei materiali da costruzione.

Che cosa non so.

L’aiuto all’esecuzione non è una legge: orienta autorità e imprese, e in caso di controversia decide un tribunale. Non ho trovato alcuna sentenza pubblicata che applichi la lettera x. Non so se un tribunale tratterà un appartamento in vendita come un prodotto, o la frase della homepage come un’indicazione sull’impresa, e il testo dice che lo si valuta caso per caso. Non sono un avvocato. Che cosa possa affermare il Suo progetto, e con quali prove, è una domanda per la Sua consulenza legale.

Il punto cieco: la frase non è solo in homepage.

Un’indicazione sul clima compare in luoghi che nessuno rilegge insieme: l’opuscolo di vendita in PDF, gli annunci sui portali, il nome del progetto, le didascalie dei rendering, la presentazione del team di vendita e ciò che si dice durante la visita. Il testo aggiunge che anche un marchio può essere un’indicazione sul clima. E c’è la precisazione che manca: «CO2 neutrale nell’uso» e «CO2 neutrale» non dicono la stessa cosa, perché le emissioni della costruzione ci sono già state. Se la precisazione non è accanto alla frase, in ogni lingua del sito, la frase inganna anche senza volerlo.

Se non può mostrare il calcolo, non scriva la frase.

La mia posizione.

Credo che un progetto di lusso non abbia bisogno di nessuna parola verde generica. Chi compra una casa da diversi milioni legge, confronta e fa domande. Un certificato con il suo numero, la classe CECE, il consumo previsto per metro quadrato o che cosa copre esattamente la pompa di calore convincono più di una foglia disegnata, e si possono dimostrare. Metterei questi dati sulla scheda di ogni appartamento, accanto all’indicazione che sostengono, con un link al dettaglio. Se la prova non è accanto alla frase, la frase va tolta.

Che cosa verificherei.

• Ogni parola sul clima. Sul sito, nei PDF, sui portali, sui cartelli di cantiere e nelle presentazioni, in ogni lingua.
• La prova dietro ciascuna. Quale calcolo o certificato la sostiene, chi lo conserva e se è aggiornato.
• La compensazione. Se un’indicazione su un appartamento o un servizio si basa su certificati acquistati.
• Lo zero netto. Se l’impresa lo presenta come obiettivo, se indica l’anno e se la tabella di marcia è pubblica.
• La vicinanza. Se la spiegazione è accanto all’indicazione, e non tre clic più in là.

Da dove cominciare.

1. Questa settimana

   Fare l’elenco

   Ogni indicazione sul clima sul sito, negli opuscoli e sui portali, con la sua pagina e la sua lingua.

2. Questo mese

   Raccogliere le prove

   Certificati, calcoli e la loro data, e togliere ciò che non si può sostenere.

3. Questo trimestre

   Riscrivere con i dati

   Con la Sua consulenza legale: frasi precise, con la loro portata e il link al dettaglio subito accanto.

4. Prima di ogni lancio

   Verificare di nuovo

   Il nuovo opuscolo, il nuovo annuncio e il nuovo sito passano per lo stesso elenco.

Scelga la frase sul clima che Le piace di più del Suo sito. Ora immagini che un acquirente la copi, la inoltri al suo consulente e gli chieda: «Si può dimostrare?».

Quanto ci metterebbe a mandargli la prova? Ce l’ha nella stessa lingua in cui fa la promessa? E un dubbio da lasciare aperto: che cosa pesa di più in un’iniziativa immobiliare di lusso, un dato modesto ben dimostrato o una bella frase che non regge a una domanda semplice?

Se vuole che verifichi che cosa afferma oggi il Suo sito sul clima, con quali prove e dove le mostra, cominci dalla Diagnosi strategica. Che cosa può affermare la Sua iniziativa lo decide la Sua consulenza legale, non un designer.