Nel secondo semestre 2025 gli stranieri non residenti hanno comprato in Spagna il 15,1% di case in meno. Restano quelli che pagano di più al metro quadro.

Immagini la scena: gennaio 2026, un’agenzia di Ibiza chiude i conti dell’anno. Meno clienti sono arrivati in aereo da Milano o da Lugano per vedere ville. Più telefonate sono arrivate da stranieri che vivono già sull’isola e cercano una casa più grande. Il sito, invece, è fermo al 2023. In home page c’è ancora un riquadro intitolato «Golden Visa» che spiega come ottenere la residenza comprando un immobile. Nessuno l’ha tolto.

Quel riquadro non è solo vecchio. Descrive una strada che non esiste più. E l’agenzia continua a parlare alla clientela che arriva meno, con un argomento che non può più offrire.

Che cosa è finito il 3 aprile 2025.

La legge organica 1/2025 sull’efficienza del servizio pubblico della giustizia ha svuotato gli articoli da 63 a 67 della legge 14/2013 di sostegno agli imprenditori, che regolavano visti e permessi di soggiorno per investitori, compresi quelli ottenuti con l’acquisto di un immobile. È entrata in vigore il 3 aprile 2025. Le domande presentate prima di quella data si decidono con la norma precedente, e i visti e i permessi già concessi restano validi per il periodo per cui sono stati rilasciati.

Che cosa dicono i notai.

Secondo il centro statistico del notariato spagnolo, nel secondo semestre 2025 gli stranieri hanno comprato 66’629 abitazioni libere, il 4,4% in meno di un anno prima e il 18,4% di tutti gli acquisti. All’interno di questo gruppo i residenti hanno fatto il 62,8% degli acquisti, in crescita del 3,3%. I non residenti hanno fatto il restante 37,2%, in calo del 15,1%.

L’altra metà dell’informazione è il prezzo. Chi compra in Spagna senza risiedervi ha pagato in media 3’242 euro al metro quadro, contro 1’963 per gli stranieri residenti e 1’839 per la clientela spagnola. Tra i non residenti, le nazionalità più presenti sono state i Paesi Bassi, con il 12,6% dei loro acquisti, la Germania con l’11,9%, il Regno Unito con l’11,5% e il Belgio con l’8,1%. Gli acquirenti italiani non residenti hanno firmato 532 compravendite, il 18,9% in meno di un anno prima, pagando in media 3’285 euro al metro quadro.

Che cosa non so.

Non so quale parte di questo calo dipenda dalla fine del golden visa. Gli stessi notai collocano il calo dei non residenti in una tendenza che parte dal picco del primo semestre 2022, dopo il boom del dopo pandemia. Non separano nemmeno il segmento del lusso: un prezzo medio al metro quadro per tutta la Spagna dice poco di una villa sulle colline di Ibiza. E non ho dati più recenti per le Baleari in particolare.

Il punto cieco: la lingua di chi compra da lontano.

Se il Suo sito parla spagnolo e inglese, forse tedesco, gli manca qualcosa che i notai ricordano: la prima nazionalità tra chi compra senza risiedere in Spagna era quella olandese. E la comunità italiana pesa soprattutto tra chi è già lì: tra gli stranieri residenti, gli italiani hanno fatto il 9,2% degli acquisti, con il 26,2% alle Canarie e il 14,6% alle Baleari. Un sito che non parla la lingua di chi paga di più al metro quadro chiede lo sforzo proprio a chi ne ha meno bisogno, perché può comprare su qualsiasi altra costa.

Chi si allontana è chi paga di più.

La mia posizione.

Credo che oggi un’agenzia di lusso in Spagna abbia bisogno di due percorsi sul suo sito. Uno per chi vive già sul posto, che cerca rapidità, visite e una relazione di vicinanza. L’altro per chi compra dall’estero e deve capire la procedura prima di prendere l’aereo: come funziona una visita a distanza, quali documenti servono, chi segue la pratica e in quale lingua. L’automazione aiuta molto nel secondo: rispondere di notte, ordinare i documenti e preparare la visita. Un sito che vende ancora il golden visa non è superato. Promette qualcosa che non esiste più.

Che cosa verificherei.

• Le pagine vecchie. Ogni riferimento al golden visa o alla residenza tramite acquisto, in tutte le lingue e anche nei vecchi articoli del blog.
• Le lingue. Se il sito parla olandese, tedesco, francese e italiano oltre all’inglese, secondo chi compra davvero nella Sua zona.
• I due percorsi. Se chi risiede e chi compra dall’estero trovano ciascuno ciò che gli serve.
• L’acquisto a distanza. Se il sito spiega come visitare, prenotare e firmare senza vivere in Spagna, con la consulenza legale come riferimento.
• I Suoi dati. Quale parte delle Sue richieste del 2025 e del 2026 veniva da residenti e quale da non residenti, e da quali Paesi.

Da dove cominciare.

1. Oggi

   Cercare «golden visa» nel Suo sito

   In tutte le lingue, nelle schede e nel blog, e togliere o correggere ciò che non è più vero.

2. Questo mese

   Contare le richieste

   Separare residenti e non residenti, e annotare nazionalità e lingua.

3. Questo trimestre

   Costruire il secondo percorso

   Una pagina per lingua sull’acquisto dall’estero, rivista dalla Sua consulenza legale.

4. Ogni semestre

   Leggere i notai

   Confrontare le Sue richieste con il rapporto sugli acquisti da parte di stranieri nella Sua regione.

Legga il Suo sito come un acquirente di Zurigo o di Dubai che non è mai stato nel Suo ufficio e che forse verrà solo per la firma. In quale lingua lo accoglie? Gli spiega che cosa succede tra l’offerta e il notaio, e chi lo accompagna?

Poi cerchi sul Suo sito le parole «golden visa». Se ci sono ancora, si chieda che cosa capisce oggi un acquirente che le legge, e che cosa pensa di un’agenzia che non se n’è accorta.

Se vuole che verifichi a quale acquirente parla oggi il Suo sito, e in quali lingue, cominci dalla Diagnosi strategica. Come può comprare una persona non residente, con quali imposte e pratiche, lo spiega la Sua consulenza legale, non un designer.