Le agenzie immobiliari spagnole hanno segnalato 17 operazioni sospette nel 2025. Il 28 ottobre cambia una regola per le piccole.

Immagini la scena: un acquirente straniero vuole chiudere l’acquisto di una villa a Marbella entro fine mese. Compra tramite una società di cui in agenzia nessuno ha mai sentito parlare, e il denaro arriverà da un Paese terzo. In ufficio qualcuno osserva che qualcosa non torna del tutto. Se ne parla un po’, si chiedono un paio di documenti e la vendita va avanti. Forse era tutto perfettamente legittimo. Ma di quella conversazione non resta nulla di scritto.

Parto da qui perché il dato di questa nota invita a un’altra discussione, quella sul fatto che le agenzie segnalino poco. Credo che sia una discussione che non porta da nessuna parte. La domanda utile è un’altra: se domani qualcuno chiedesse alla Sua agenzia di spiegare quell’operazione, che cosa potrebbe mostrare?

Il dato.

Il Sepblac, l’unità di informazione finanziaria spagnola, pubblica ogni anno la provenienza delle segnalazioni di operazioni sospette che analizza. Nel 2025 gli intermediari immobiliari di tutto il Paese ne hanno inviate 17, contro 63 nel 2024 e 24 nel 2023. È il 73% in meno rispetto all’anno precedente, e provengono da soli 9 soggetti obbligati. Sono lo 0,6% delle 2’881 segnalazioni del settore non finanziario, che a loro volta sono una parte delle 21’667 totali.

Accanto, nella stessa tabella, i costruttori immobiliari ne hanno inviate 94, il 54% in più, da 40 soggetti obbligati. I notai 573 e i conservatori dei registri 747, in entrambi i casi tramite il loro organo centralizzato. Il commercio di gioielli e metalli preziosi 56. I casinò 17, tante quante tutte le agenzie immobiliari del Paese.

Che cosa il dato non dice.

Va letto con attenzione. Sono segnalazioni che il Sepblac ha analizzato, non esattamente quelle che ha ricevuto. I dati degli anni precedenti sono stati rivisti. E con numeri così piccoli ogni percentuale oscilla molto. Inoltre una compravendita non passa solo dall’agenzia. Passa dalla banca, dal notaio e dal registro immobiliare, e sono tutti soggetti obbligati. Può darsi che l’agenzia veda poco del denaro e che la segnalazione arrivi da un’altra parte.

Quindi non so se 17 significhi che le agenzie vedono poco o segnalano poco. Nessuno può saperlo guardando la tabella. So però che chi la legge da un ufficio di vigilanza si pone esattamente questa domanda. E la risposta non è nella tabella. È nei fascicoli di ogni agenzia.

Che cosa cambia il 28 ottobre.

L’8 ottobre 2026 la Gazzetta ufficiale spagnola ha pubblicato il Real Decreto 813/2026, che modifica il regolamento della legge antiriciclaggio ed entra in vigore il 28 ottobre. Finora i piccoli soggetti obbligati, tra cui le agenzie con meno di dieci persone, agenti compresi, e non più di due milioni di euro di fatturato o di bilancio, erano esentati dal nominare un rappresentante presso il Sepblac. Questa esenzione scompare. Hanno nove mesi dall’entrata in vigore per comunicare la nomina, cioè, secondo il mio calcolo, fino a fine luglio 2027.

Lo stesso decreto aggiunge una precisazione. Quando un’agenzia non è riuscita a completare l’adeguata verifica all’inizio del rapporto con un cliente, dovrà valutare, previo esame speciale, se segnalarlo al Sepblac. Le piccole agenzie restano esentate da altri obblighi di controllo interno, come il manuale, l’analisi del rischio scritta, l’esame esterno e la formazione. Quell’esenzione non ha mai riguardato l’identificazione del cliente e di chi c’è dietro, l’esame speciale né la segnalazione. Non sono un giurista, e quali obblighi riguardino la Sua agenzia lo deve confermare uno specialista.

Il punto cieco: l’esame che non finisce in una segnalazione.

La legge antiriciclaggio spagnola include tra i soggetti obbligati chi svolge professionalmente attività di intermediazione nella compravendita di immobili. Il suo articolo 17 chiede di esaminare con particolare attenzione ogni operazione complessa, insolita o senza uno scopo economico o lecito apparente, riportando per iscritto i risultati dell’esame. Non dice solo quando il risultato è sospetto. Dice i risultati.

Il regolamento lo precisa. L’esame speciale si svolge in modo strutturato, documentando le fasi dell’analisi, le verifiche e le fonti consultate. Un registro cronologico riporta per ogni fascicolo le date di apertura e chiusura, il motivo, la conclusione e la decisione di segnalare o no, e si conserva per dieci anni. La vendita di Marbella poteva essere impeccabile. Quello che mancava non era una segnalazione. Era il fascicolo che spiega perché non serviva.

Diciassette segnalazioni non dicono se un’agenzia è scrupolosa. Lo dicono i fascicoli delle operazioni che non sono state segnalate.

La mia posizione.

Un’agenzia del lusso non si protegge segnalando di più per prudenza. Si protegge potendo spiegare ogni decisione, con una data e un nome. Ed è qui che entra il mio lavoro: le informazioni di un acquirente arrivano prima dal sito, da un modulo, da una chat o da un’e-mail, e finiscono in un CRM. Se quel sistema registra chi compra, chi paga, da dove e che cosa è stato verificato, il fascicolo si scrive mentre si lavora. Se non lo registra, dipende dalla memoria di qualcuno. La diligenza che non è scritta è molto difficile da dimostrare.

Che cosa verificherei.

• Chi rappresenta l’agenzia. Chi sarà la persona nominata presso il Sepblac e se il team sa chi avvisare quando qualcosa non torna.
• Chi paga. Che il sistema distingua tra chi firma, chi paga e chi è il titolare effettivo, soprattutto quando compra una società.
• Il registro degli esami. Data di apertura e di chiusura, motivo, conclusione e decisione, anche quando la decisione è di non segnalare.
• Quello che si dice nelle conversazioni. Che un commento come «qui qualcosa non torna» abbia un posto dove essere annotato, invece di perdersi in corridoio.
• Dieci anni. Dove si conserva tutto questo e se lo si potrà ritrovare nel 2036.

Da dove cominciare.

1. Questa settimana

   Guardare indietro

   Scegliere cinque vendite del 2026 con acquirente straniero o società e verificare se resta una traccia scritta di ciò che è stato controllato.

2. Entro fine anno

   Chiarire il perimetro

   Con il Suo consulente legale o il Suo esperto antiriciclaggio: quali obblighi La riguardano e chi sarà il rappresentante presso il Sepblac.

3. Questo trimestre

   Portarlo nel sistema

   Perché la scheda di ogni acquirente registri chi paga, il titolare effettivo e il registro degli esami, senza passaggi in più per il team.

4. Entro luglio 2027

   Comunicare la nomina

   Se la Sua agenzia era esentata, nel termine di nove mesi fissato dal decreto.

Diciassette segnalazioni in un anno, per un intero settore. Si può leggere come prova che non succede quasi nulla, o come prova che quasi nessuno guarda. La cifra non decide quale delle due letture sia quella giusta. Il Suo archivio sì.

Cerchi l’ultima operazione in cui qualcosa L’ha fatta esitare: un pagamento da un paese terzo, un acquirente con troppa fretta, una società appena costituita. Ritroverebbe oggi per iscritto perché è andato avanti? E lo ritroverebbe un’altra persona della Sua agenzia se Lei non ci fosse?

Se vuole che verifichi come entrano oggi i dati di un acquirente nel Suo sito e nel Suo CRM, e se lasciano la traccia di cui la Sua agenzia ha bisogno, cominci dalla Diagnosi strategica. Quali obblighi ha la Sua agenzia e come adempierli lo decide il Suo avvocato o il Suo esperto di prevenzione, non un designer.