Dall’8 ottobre 2026 affittare un’abitazione in Spagna per una stagione richiede un motivo che la proprietà possa provare. E la norma può ancora decadere.

Immagini la scena: un’agenzia immobiliare di Marbella riceve la richiesta di una famiglia di Milano che vuole affittare un appartamento fronte mare da gennaio ad aprile, come ogni inverno. L’annuncio sul sito dice «affitto stagionale, da 1 a 11 mesi, provvigione a carico dell’inquilino». Qualcuno lo ha scritto tre anni fa e da allora è stato copiato su quattro portali. Dall’8 ottobre 2026 è possibile che quell’annuncio non dica più il vero. E nessuno in agenzia lo ha riletto.

In un’agenzia immobiliare si presta molta attenzione ai contratti. Agli annunci, molta meno. Eppure l’annuncio è la prima cosa che leggono la clientela, la proprietà e, se qualcosa va storto, chi effettua i controlli.

Che cosa è chiaro dal 2023.

Dalla legge spagnola 12/2023 sul diritto all’abitazione, le spese di intermediazione immobiliare e di stipula del contratto di locazione abitativa sono a carico del locatore. Nell’affitto dell’abitazione principale, la provvigione d’agenzia non si addebita più all’inquilino da maggio 2023.

Che cosa è cambiato a ottobre 2026.

Il 29 settembre il governo spagnolo ha approvato un decreto-legge sulla casa. Il 2 ottobre il Congresso ha deciso di abrogarlo. Il 5 ottobre è stato firmato lo scioglimento delle Cortes, con elezioni politiche il 29 novembre. Il 6 ottobre il governo ha approvato il decreto-legge regio 29/2026, pubblicato nella Gazzetta ufficiale (BOE) il 7 e in vigore dall’8 ottobre.

L’essenziale per chi affitta a stagione, secondo il testo pubblicato nel BOE: l’affitto stagionale di un’abitazione si chiama ora abitazione temporanea ed è ammesso solo quando chi prende in affitto è lontano dal proprio domicilio abituale per un motivo reale e dimostrabile, che il contratto deve indicare in modo espresso. L’onere di provare quel motivo ricade sul locatore. Senza di esso, il contratto è regolato come affitto di abitazione principale fin dalla firma. La durata deve superare i 31 giorni e, di regola, non oltrepassare i dodici mesi. Se supera i dodici mesi senza giustificazione, o se si succedono più di due contratti tra le stesse parti per la stessa abitazione, il primo si considera affitto di abitazione principale.

Lo stesso testo riscrive la regola delle provvigioni: le spese di intermediazione e di stipula non possono essere addebitate all’inquilino, né direttamente né indirettamente, sotto nessuna denominazione. Qualsiasi altro servizio non essenziale può essergli addebitato solo se lo ha chiesto per iscritto, dopo essere stato informato che è facoltativo e di quanto costa. I contratti stagionali firmati prima dell’8 ottobre conservano il regime precedente fino alla scadenza pattuita.

Un decreto-legge deve essere convalidato entro 30 giorni dalla sua promulgazione. Con le Cortes sciolte, quel voto spetta alla Deputazione permanente del Congresso. Se non viene convalidato, decade, come è successo al precedente.

Che cosa non so.

Non so se questo decreto sarà convalidato. Non so se un soggiorno invernale per piacere valga come motivo di lontananza dal domicilio, né se la regola delle provvigioni si applichi già ai contratti di abitazione temporanea: diversi studi legali lo deducono dal testo, ma è una lettura, non una frase espressa. Le comunità autonome possono inoltre avere norme proprie, che il decreto dichiara di rispettare. Non sono un avvocato, e questa nota non sostituisce una consulenza legale.

Il punto cieco: l’annuncio è ancora online.

Un contratto si firma una volta e si archivia. Un annuncio, invece, resta online sul sito e sui portali per mesi, e spesso nessuno ricorda chi lo ha scritto. Se dice «stagionale», «da 1 a 11 mesi» o «provvigione a carico dell’inquilino», afferma qualcosa su una norma che è cambiata tre volte in poco più di una settimana e può cambiare ancora nelle prossime settimane.

Il rischio non sta solo in ciò che dice. Sta anche in ciò che dà per scontato: che la proprietà sappia chi paga, che la clientela straniera capisca la differenza tra un affitto turistico di 31 giorni al massimo e un’abitazione temporanea, e che l’agenzia riesca a correggere in tempo tutto ciò che ha pubblicato.

Quando la norma cambia ogni settimana, il Suo sito non può essere più categorico della Gazzetta ufficiale.

La mia posizione.

Non spetta a me giudicare la legge. Spetta a me dire ciò che vedo dal sito: un’agenzia che affitta a stagione dovrebbe avere oggi una sola pagina datata che spieghi, nelle lingue della sua clientela, che cosa vale dall’8 ottobre, che cosa attende un voto e che cosa farà l’agenzia in ciascun caso. Gli annunci dovrebbero rimandare a quella pagina invece di ripetere affermazioni che possono scadere. E la proprietà dovrebbe potervi leggere perché l’agenzia chiede ciò che chiede, visto che la provvigione dell’affitto abitativo è a suo carico. L’agenzia che spiega questo cambiamento per prima è quella che si chiama quando non si capisce il successivo.

Che cosa verificherei.

• Gli annunci «stagionali». Quanti sono sul sito e sui portali, e quale durata e quale motivo promettono.
• Chi paga, annuncio per annuncio. Se qualcuno attribuisce ancora provvigioni o spese di gestione all’inquilino.
• I modelli di contratto. Se ce n’è uno scaricabile dal sito, e di quando è.
• La pagina per la proprietà. Se spiega il servizio che paga e come la norma la riguarda, nella sua lingua.
• Le date. Se le pagine legali e delle condizioni dicono quando sono state aggiornate l’ultima volta.

Da dove cominciare.

1. Questa settimana

   Cercare la parola

   Cercare «temporada» e «inquilino» sul sito e su ogni portale, e mettere da parte gli annunci interessati.

2. Prima del voto

   Datare e precisare

   Una pagina datata che separi ciò che è in vigore da ciò che è in sospeso, rivista dalla Sua consulenza legale e collegata dagli annunci.

3. Dopo il voto

   Aggiornare

   Convalidato o decaduto, cambiare la pagina il giorno stesso e avvisare la proprietà.

4. Ogni trimestre

   Rivedere con la consulenza legale

   Annunci, contratti e testi per la proprietà, secondo la norma in vigore in quel momento.

Cerchi sul Suo sito e sui portali la parola «temporada», l’affitto stagionale, negli annunci che ha pubblicato. Guardi la data di ciascuno. Quanti sono stati scritti prima dell’8 ottobre e dicono ancora la stessa cosa?

Un annuncio non scade solo perché cambia la legge. Resta lì, a Suo nome, a promettere qualcosa a qualcuno. E se la norma decade, chi si occuperà di cambiarlo di nuovo?

Se vuole che verifichi che cosa dicono oggi il Suo sito e i Suoi annunci sull’affitto, e in quali lingue, cominci dalla Diagnosi strategica. Quali contratti firmare e con quali clausole lo decide la Sua consulenza legale, non un designer.