Nel 2029 sparisce il valore locativo. Per le case di vacanza comincia un nuovo conto.

Immagini la scena: una coppia di Lugano visita un sabato di ottobre un appartamento di vacanza in Engadina. Posizione, pianta, vista, tutto va bene. Congedandosi, fa una domanda che non compare in nessuna scheda: «Quanto ci costerà questo appartamento ogni anno a partire dal 2029?» L’agente risponde che bisogna vederlo con un consulente fiscale. È vero. Ma la coppia torna a casa con la sua domanda, e la sera la fa a Google.

La votazione del 28 settembre 2025 viene letta volentieri come uno sgravio per i proprietari. Se lo sia davvero dipende dall’ipoteca, dalla manutenzione e, per le abitazioni secondarie, da una nuova imposta non ancora adottata. Chi oggi vende una casa di vacanza la vende a qualcuno che fa questo conto per la prima volta.

Che cosa è deciso per il 2029.

Il 28 settembre 2025 Popolo e Cantoni hanno approvato il decreto federale sulle imposte immobiliari cantonali sulle abitazioni secondarie. Con questo diventa efficace anche la legge del Parlamento che abolisce l’imposizione del valore locativo, per le abitazioni primarie come per le secondarie. Il Consiglio federale ha fissato l’entrata in vigore della riforma al 1° gennaio 2029. Fino alla fine del 2028 vale il sistema attuale.

Con il valore locativo spariscono alcune deduzioni. La deduzione delle spese di manutenzione degli immobili abitati dal proprietario cade per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni. Gli interessi su debiti restano deducibili solo in proporzione agli immobili dati in locazione o in affitto rispetto alla sostanza complessiva. Chi acquista per la prima volta un’abitazione in Svizzera per abitarla beneficia di una deduzione limitata: all’inizio al massimo CHF 10’000 per una coppia sposata e CHF 5000 per una persona sola, per dieci anni, con una riduzione annua del dieci per cento dell’importo massimo. Per l’imposta federale diretta spariscono anche le deduzioni per gli investimenti nel risparmio energetico e nella protezione dell’ambiente.

Un esempio della scheda informativa dell’Amministrazione federale delle contribuzioni rende la cosa concreta. Chi possiede un appartamento di vacanza che usa personalmente e un conto bancario, e paga CHF 4000 di interessi all’anno, dal 2029 non potrà più dedurne nulla.

Che cosa ne fanno i Cantoni di montagna.

Qui comincia la parte che nessuna scheda spiega. La nuova disposizione costituzionale permette ai Cantoni di riscuotere un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie destinate prevalentemente a uso proprio. Ogni Cantone decide. I Grigioni stimano minori entrate sulle abitazioni secondarie di 40,5 milioni di franchi all’anno per il Cantone e di 32,5 milioni per i Comuni. Il 27 agosto 2026 il Governo ha avviato la consultazione. L’imposta sarebbe riscossa sul valore fiscale della sostanza dell’immobile, con un’aliquota cantonale proposta dell’1,5 per mille. I Comuni decidono in autonomia se introdurre una simile imposta e in quale misura.

La consultazione dura fino al 27 novembre 2026. La modifica della Costituzione cantonale è soggetta a referendum obbligatorio, e il Governo mira a un’entrata in vigore al 1° gennaio 2029. Propone inoltre di abolire le deduzioni cantonali per le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente e per le spese di smantellamento in vista di un edificio sostitutivo. La deduzione per la cura dei monumenti storici resterebbe.

Un conto semplice, solo per l’ordine di grandezza: con un valore fiscale di CHF 2 milioni, l’aliquota cantonale proposta darebbe CHF 3000 all’anno. Quanto aggiungerà il Comune, oggi non lo sa nessuno. Non è un calcolo fiscale. È il motivo per cui il Suo acquirente fa la domanda.

Il punto cieco.

Da qui al 2029 si compreranno appartamenti di vacanza il cui costo annuo sarà fissato solo più tardi. I Comuni decidono dopo il Cantone, e ciascuno per conto proprio. Due appartamenti uguali in due Comuni vicini potranno quindi costare cifre diverse dal 2029. La differenza di prezzo è nella scheda. La differenza di costo non è da nessuna parte.

Nel suo Alpine Property Focus 2026, UBS ritiene che tasse sulle seconde case o un inasprimento della Lex Koller dovrebbero avere un impatto solo marginale sulla domanda. È una previsione, non un fatto, ma la trovo plausibile. In quel caso cambia meno il numero degli acquirenti che ciò che vogliono sapere.

Il prezzo è nella scheda. Il costo dal 2029 non è ancora da nessuna parte.

La mia posizione.

Se guidassi un’agenzia in montagna, non aspetterei la decisione del Gran Consiglio. Scriverei adesso la pagina che spiega che cosa è deciso, che cosa resta aperto e quando si deciderà, con date e fonti, rivista da un consulente fiscale. Chi risponde per primo, e bene, viene trovato la sera in cui la coppia di Lugano fa la sua ricerca. L’incertezza non è un motivo per tacere. È il motivo per cui il Suo acquirente ha bisogno di Lei.

Che cosa verificherei.

• Una pagina sul 2029. Che cosa sparisce con il valore locativo, che cosa arriva con l’imposta sulle abitazioni secondarie e che cosa resta aperto nel Suo Cantone.
• Una tabella per Comune. Quali Comuni della Sua zona introducono un’imposta immobiliare speciale e con quale aliquota, appena hanno deciso.
• Una frase nella scheda. Un breve accenno al cambiamento del 2029 e un link a questa pagina, invece del silenzio.
• La domanda dei venditori. Chi ristruttura prima di vendere si chiede se conti farlo prima o dopo il 2029. La risposta spetta al consulente fiscale. Che la domanda esista, dovrebbe dirlo il Suo sito.
• La data. Ogni informazione con il suo stato e la sua fonte, e un aggiornamento appena Cantone e Comuni hanno deciso.

Da qui al 2029, passo dopo passo.

1. Questa settimana

   Annotare i punti aperti

   Le decisioni ancora attese nel Suo Cantone e nei Suoi Comuni da qui al 2029, ciascuna con la sua scadenza.

2. Questo mese

   Scrivere la pagina

   Che cosa è deciso e che cosa resta aperto, rivisto da un consulente fiscale, nelle lingue dei Suoi acquirenti.

3. Dopo il 27 novembre 2026

   Aggiornare

   Aggiungere l’esito della consultazione grigionese e i prossimi passi in Gran Consiglio.

4. Fino alla fine del 2028

   Annunciare ogni decisione

   Ogni decisione comunale è un’occasione per scrivere di nuovo ad acquirenti e proprietari.

Un acquirente che firma quest’inverno avrà il suo appartamento a gennaio 2029. Per lui la riforma non è una notizia. È la fattura del primo anno che nessuno gli ha mostrato. Qualcuno gliel’ha spiegata prima della firma?

Si chieda che cosa risponde oggi il Suo sito a «quanto mi costerà ogni anno a partire dal 2029?». Se non risponde nulla, l’acquirente lo chiederà a un altro sito. E di chi si ricorderà quando, fra qualche anno, vorrà vendere?

Se vuole che verifichi che cosa trova oggi un acquirente sul Suo sito riguardo al 2029, cominci dalla Diagnosi strategica. Quanto costerà davvero un appartamento dal 2029 lo calcola un consulente fiscale, non un designer.