En el segundo semestre de 2025, los extranjeros no residentes compraron un 15,1 % menos de viviendas en España. Siguen siendo quienes más pagan por metro cuadrado.

Imagine la escena: enero de 2026, una agencia de Marbella repasa el año. Han bajado las visitas de compradores que vuelan desde Ámsterdam o Bruselas para ver casas. Han subido las llamadas de extranjeros que ya viven en la Costa del Sol y quieren mudarse a algo mejor. La web, en cambio, sigue como en 2023. En la portada, un bloque titulado «Golden Visa» explica cómo obtener la residencia comprando una vivienda. Nadie lo ha quitado.

Ese bloque no está solo desactualizado. Describe un camino que ya no existe. Y la agencia sigue hablando al comprador que menos viene, con el argumento que ya no puede ofrecer.

Lo que terminó el 3 de abril de 2025.

La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, que regulaban los visados y autorizaciones de residencia para inversores, incluidos los que se obtenían comprando inmuebles. Entró en vigor el 3 de abril de 2025. Las solicitudes presentadas antes se resuelven con la norma anterior, y los visados y autorizaciones ya concedidos conservan su validez durante el tiempo para el que se expidieron.

Lo que cuentan los notarios.

Según el Centro de Información Estadística del Notariado, en el segundo semestre de 2025 los extranjeros compraron 66.629 viviendas libres, un 4,4 % menos que un año antes, el 18,4 % del total. Dentro de ese grupo, los residentes hicieron el 62,8 % de las compras, con una subida del 3,3 %. Los no residentes hicieron el 37,2 % restante, con una caída del 15,1 %.

La otra mitad del dato está en el precio. Quien compra sin residir en España pagó de media 3.242 euros por metro cuadrado, frente a 1.963 los extranjeros residentes y 1.839 los compradores nacionales. Entre los no residentes, las nacionalidades con más peso fueron Países Bajos, con el 12,6 % de sus compras, Alemania con el 11,9 %, Reino Unido con el 11,5 % y Bélgica con el 8,1 %. En Andalucía, entre los no residentes, Reino Unido tuvo el 16 % y Países Bajos el 13,7 %.

Lo que no sé.

No sé cuánto de esa caída se debe al final de la golden visa. Los propios notarios sitúan el descenso de los no residentes en una tendencia que viene desde el máximo del primer semestre de 2022, tras el auge de la pospandemia. Tampoco separan el segmento de lujo: un precio medio por metro cuadrado de toda España dice poco de una villa en La Zagaleta. Y no tengo datos posteriores para Marbella en concreto.

El punto ciego: el idioma de quien compra de lejos.

Si su web habla español e inglés, quizá alemán, le falta algo que dicen los notarios: la primera nacionalidad entre los compradores no residentes de toda España fue la neerlandesa, y en Andalucía hizo el 13,7 % de esas compras, por detrás del Reino Unido. Una web que no habla el idioma de quien más paga por metro cuadrado le pide un esfuerzo justo a quien menos tiene que hacerlo, porque puede comprar en cualquier otra costa.

Quien se aleja es quien más paga.

Mi posición.

Creo que una agencia de lujo en España necesita hoy dos recorridos en su web. Uno para quien ya vive aquí, que busca rapidez, visitas y una conversación cercana. Otro para quien compra desde fuera, que necesita entender el proceso antes de subirse a un avión: cómo se visita a distancia, qué documentos hacen falta, quién le acompaña y en qué idioma. La automatización ayuda mucho en el segundo: contestar de noche, ordenar documentos y preparar la visita. Una web que todavía vende la golden visa no está desactualizada. Está prometiendo algo que ya no existe.

Lo que yo revisaría.

• Las páginas antiguas. Cualquier mención a la golden visa o a la residencia por compra, en todos los idiomas y también en los artículos del blog.
• Los idiomas. Si la web habla neerlandés, alemán y francés, además de inglés, según quién compre de verdad en su zona.
• Los dos recorridos. Si quien vive aquí y quien compra desde fuera encuentran cada uno lo que necesita.
• La compra a distancia. Si la web explica cómo se visita, se reserva y se firma sin vivir en España, con la asesoría jurídica como referencia.
• Sus propios datos. Qué parte de sus consultas de 2025 y 2026 vino de residentes y qué parte de no residentes, y de qué países.

Por dónde empezar.

1. Hoy

   Buscar «golden visa» en su web

   En todos los idiomas, en las fichas y en el blog, y retirar o corregir lo que ya no es cierto.

2. Este mes

   Contar sus consultas

   Separar residentes y no residentes, y anotar nacionalidad e idioma.

3. Este trimestre

   Construir el segundo recorrido

   Una página por idioma para quien compra desde fuera, revisada por su asesoría jurídica.

4. Cada semestre

   Leer a los notarios

   Comparar sus consultas con el informe de compraventas por extranjeros de su comunidad autónoma.

Lea su web como un comprador de Zúrich o de Dubái que nunca ha estado en su oficina y que quizá no venga hasta la firma. ¿En qué idioma le recibe? ¿Le explica qué pasa entre la oferta y la notaría, y quién le acompaña?

Después busque en su web las palabras «golden visa». Si siguen ahí, pregúntese qué entiende hoy un comprador que las lee, y qué piensa de una agencia que no se ha dado cuenta.

Si quiere que revise a qué comprador habla hoy su web, y en qué idiomas, empiece por el Diagnóstico Estratégico. Cómo puede comprar una persona no residente, con qué impuestos y trámites, lo explica su asesoría jurídica, no un diseñador.