En 2029, Suiza deja de gravar el alquiler imputado. Para las casas de vacaciones empieza otra cuenta.

Imagine la escena: una pareja de Zúrich visita un sábado de octubre un apartamento de vacaciones en la Engadina. Ubicación, distribución, vistas, todo encaja. Al despedirse, hace una pregunta que no aparece en ninguna ficha: «¿Cuánto nos costará este apartamento cada año a partir de 2029?» La agente responde que eso hay que verlo con un asesor fiscal. Es cierto. Pero la pareja vuelve a casa con la pregunta, y por la noche se la hace a Google.

La votación del 28 de septiembre de 2025 se suele leer como una bajada de impuestos para los propietarios. Que lo sea depende de la hipoteca, del mantenimiento y, en las segundas residencias, de un impuesto nuevo que todavía no está aprobado. Quien vende hoy una casa de vacaciones se la vende a alguien que hace esa cuenta por primera vez.

Lo que ya está decidido para 2029.

El 28 de septiembre de 2025, el pueblo y los cantones suizos aprobaron el decreto federal sobre los impuestos inmobiliarios cantonales a las segundas residencias. Con esa votación entra en juego también la ley del Parlamento que suprime el impuesto sobre el valor locativo, es decir, el alquiler imputado que el propietario declara como renta, tanto en la vivienda habitual como en la segunda. El Consejo Federal fijó el 1 de abril de 2026 la entrada en vigor de la reforma para el 1 de enero de 2029. Hasta finales de 2028 se aplica el sistema actual.

Con el alquiler imputado desaparecen deducciones. La deducción por mantenimiento de la vivienda que ocupa su propietario se acaba en la Confederación, los cantones y los municipios. Los intereses de la hipoteca solo siguen siendo deducibles en proporción a los inmuebles alquilados o arrendados dentro del patrimonio total. Quien compra por primera vez una vivienda en Suiza para vivir en ella tiene una deducción temporal: al principio, como máximo CHF 10.000 para un matrimonio y CHF 5.000 para una persona sola, durante diez años y con una rebaja anual del diez por ciento del máximo. En el impuesto federal directo desaparecen además las deducciones por inversiones en ahorro energético y protección del medio ambiente.

Un ejemplo de la ficha informativa de la Administración Federal de Contribuciones lo hace concreto. Quien tiene un apartamento de vacaciones para su propio uso y una cuenta bancaria, y paga CHF 4.000 de intereses al año, no podrá deducir nada de esa cantidad a partir de 2029.

Lo que hacen los cantones de montaña.

Aquí empieza la parte que ninguna ficha explica. La nueva disposición constitucional permite a los cantones cobrar un impuesto inmobiliario especial sobre las segundas residencias que su propietario usa sobre todo para sí. Cada cantón decide. Los Grisones, donde están St. Moritz y Davos, calculan que dejarán de ingresar por las segundas residencias 40,5 millones de francos al año en el cantón y 32,5 millones en los municipios. El 27 de agosto de 2026, su gobierno abrió una consulta pública. El impuesto se cobraría sobre el valor fiscal del inmueble, con un tipo cantonal propuesto del 1,5 por mil. Los municipios deciden por su cuenta si introducen un impuesto así y a qué tipo.

La consulta dura hasta el 27 de noviembre de 2026. El cambio de la constitución cantonal se somete a referéndum obligatorio, y el gobierno quiere que todo entre en vigor el 1 de enero de 2029. Propone además suprimir las deducciones cantonales por medidas de ahorro energético y de protección del medio ambiente y por los costes de demolición previos a una construcción de sustitución. La deducción por obras en edificios protegidos se mantendría.

Una cuenta sencilla, solo para el orden de magnitud: con un valor fiscal de CHF 2 millones, el tipo cantonal propuesto daría CHF 3.000 al año. Lo que añada el municipio, hoy no lo sabe nadie. No es un cálculo fiscal. Es la razón por la que su comprador pregunta.

El punto ciego.

De aquí a 2029 se comprarán apartamentos de vacaciones cuyo coste anual se fijará más tarde. Los municipios deciden después del cantón, y cada uno por su cuenta. Dos apartamentos iguales en dos municipios vecinos podrán costar cantidades distintas desde 2029. La diferencia de precio está en la ficha. La diferencia de coste no está en ninguna parte.

En su Alpine Property Focus 2026, UBS espera que un endurecimiento de la Lex Koller o los impuestos a las segundas residencias frenen la demanda solo un poco. Es una previsión, no un hecho, pero me parece verosímil. Si se cumple, cambia menos el número de compradores que lo que quieren saber.

El precio está en la ficha. El coste a partir de 2029 todavía no está en ninguna parte.

Mi posición.

Si dirigiera una agencia en la montaña, no esperaría a que decida el parlamento cantonal. Escribiría ya la página que explica qué está decidido, qué sigue abierto y cuándo se decidirá, con fechas y fuentes, revisada por un asesor fiscal. Quien responde primero, y bien, es a quien encuentra la pareja de Zúrich la noche que busca. La incertidumbre no es una razón para callar. Es la razón por la que su comprador le necesita.

Lo que yo revisaría.

• Una página sobre 2029. Qué desaparece con el alquiler imputado, qué llega con el impuesto a las segundas residencias y qué sigue abierto en su cantón.
• Una tabla por municipio. Qué municipios de su zona introducen un impuesto inmobiliario especial y a qué tipo, en cuanto lo decidan.
• Una frase en cada ficha. Una mención breve al cambio de 2029 y un enlace a esa página, en lugar del silencio.
• La pregunta de los vendedores. Quien reforma antes de vender se pregunta si importa hacerlo antes o después de 2029. La respuesta es del asesor fiscal. Que la pregunta existe debería decirlo su web.
• La fecha. Cada dato con su estado y su fuente, y una actualización en cuanto decidan el cantón y los municipios.

De aquí a 2029, paso a paso.

1. Esta semana

   Anotar lo que sigue abierto

   Las decisiones pendientes en su cantón y sus municipios antes de 2029, cada una con su fecha.

2. Este mes

   Escribir la página

   Lo decidido y lo abierto, revisado por un asesor fiscal, en los idiomas de sus compradores.

3. Después del 27 de noviembre de 2026

   Actualizarla

   Añadir el resultado de la consulta de los Grisones y los siguientes pasos en el parlamento cantonal.

4. Hasta finales de 2028

   Contar cada decisión

   Cada decisión municipal es un motivo para volver a escribir a compradores y propietarios.

Un comprador que firme este invierno tendrá su apartamento en enero de 2029. Para él, la reforma no es una noticia. Es la factura del primer año que nadie le enseñó. ¿Se la ha explicado alguien antes de firmar?

Pregúntese qué contesta hoy su web a «¿cuánto me costará cada año a partir de 2029?». Si no contesta nada, el comprador se lo preguntará a otra web. ¿Y de quién se acordará cuando, dentro de unos años, quiera vender?

Si quiere que revise qué encuentra hoy un comprador en su web sobre 2029, empiece por el Diagnóstico Estratégico. Lo que costará de verdad un apartamento a partir de 2029 lo calcula un asesor fiscal, no un diseñador.