Las agencias inmobiliarias comunicaron 17 operaciones sospechosas en 2025. El 28 de octubre cambia una regla para las pequeñas.

Imagine la escena: un comprador extranjero quiere cerrar una villa en Marbella antes de fin de mes. Compra a través de una sociedad de la que nadie en la agencia había oído hablar, y el dinero llegará desde un tercer país. En la oficina, alguien comenta que algo no termina de cuadrar. Se habla un rato, se piden un par de documentos y la operación sigue adelante. Puede que todo fuera perfectamente legítimo. Pero de esa conversación no queda nada escrito.

Empiezo por ahí porque la cifra de esta nota invita a otra discusión, la de si las agencias comunican poco. Creo que esa discusión no lleva a ninguna parte. La pregunta útil es otra: si mañana alguien le pide a su agencia que explique esa operación, ¿qué puede enseñar?

La cifra.

El Sepblac, la unidad de inteligencia financiera de España, publica cada año el origen de las comunicaciones por indicio que analiza. En 2025, los intermediarios inmobiliarios de todo el país comunicaron 17, frente a 63 en 2024 y 24 en 2023. Es un 73 % menos que el año anterior, y salieron de solo 9 sujetos obligados. Supone el 0,6 % de las 2.881 comunicaciones de sujetos no financieros, que a su vez son una parte de las 21.667 totales.

Al lado, en la misma tabla, los promotores inmobiliarios comunicaron 94, un 54 % más, desde 40 sujetos obligados. Los notarios, 573, y los registradores, 747, en ambos casos a través de su órgano centralizado. El comercio de joyas y metales preciosos, 56. Los casinos de juego, 17, las mismas que las agencias de todo el país.

Lo que la cifra no dice.

Conviene leerla con cuidado. Son comunicaciones que el Sepblac analizó, no exactamente las que recibió. Los datos de años anteriores se han revisado. Y con números tan pequeños, cualquier porcentaje se mueve mucho. Además, una compraventa no pasa solo por la agencia. Pasa por el banco, por el notario y por el registro, y todos ellos son sujetos obligados. Puede que la agencia vea poco del dinero y que el aviso llegue por otro lado.

Así que no sé si 17 significa que las agencias ven poco o que comunican poco. Nadie puede saberlo mirando la tabla. Lo que sí sé es que quien la lee desde un despacho de supervisión se hace exactamente esa pregunta. Y la respuesta no está en la tabla. Está en los expedientes de cada agencia.

Lo que cambia el 28 de octubre.

El 8 de octubre de 2026, el BOE publicó el Real Decreto 813/2026, que modifica el reglamento de la ley de prevención del blanqueo y entra en vigor el 28 de octubre. Hasta ahora, los sujetos obligados pequeños, entre ellos las agencias que ocupan a menos de diez personas, contando a los agentes, y no superan los dos millones de euros de volumen de negocio o de balance, estaban exentos de nombrar un representante ante el Sepblac. Esa excepción desaparece. Tienen nueve meses desde la entrada en vigor para comunicar el nombramiento, lo que, según mi cálculo, lleva a finales de julio de 2027.

El mismo decreto añade otro matiz. Cuando una agencia no ha podido completar la diligencia debida al empezar la relación con un cliente, tendrá que analizar, previo examen especial, si procede comunicarlo al Sepblac. Las agencias pequeñas siguen exentas de otras obligaciones de control interno, como el manual, el análisis de riesgo escrito, el examen externo y la formación. Esa exención nunca alcanzó a identificar al cliente y a quien está detrás, ni al examen especial, ni a la comunicación. No soy abogado, y qué obligaciones alcanzan a su agencia lo tiene que confirmar un especialista.

El punto ciego: el examen que no acaba en aviso.

La ley de prevención del blanqueo incluye entre los sujetos obligados a quienes se dedican profesionalmente a intermediar en la compraventa de inmuebles. Su artículo 17 les pide examinar con especial atención cualquier operación compleja, inusual o sin un propósito económico o lícito aparente, reseñando por escrito los resultados del examen. No dice solo cuando el resultado sea sospechoso. Dice los resultados.

El reglamento lo concreta. El examen especial se hace de forma estructurada, documentando las fases del análisis, las gestiones y las fuentes consultadas. Se lleva un registro cronológico con la fecha de apertura y de cierre de cada expediente, el motivo, la conclusión y la decisión de comunicar o no, y se conserva diez años. La operación de Marbella pudo ser impecable. Lo que faltaba no era un aviso. Era el expediente que explica por qué no hacía falta.

Diecisiete avisos no dicen si una agencia es cuidadosa. Lo dicen los expedientes de las operaciones que no se comunicaron.

Mi posición.

Una agencia de lujo no se protege comunicando más por si acaso. Se protege pudiendo explicar cada decisión, con fecha y con nombre. Y ahí es donde entra lo que yo hago: la información de un comprador llega primero por la web, por un formulario, por un chat o por un correo, y se queda en un CRM. Si ese sistema guarda quién compra, quién paga, desde dónde y qué se revisó, el expediente se escribe mientras se trabaja. Si no lo guarda, depende de la memoria de alguien. La diligencia que no está escrita es muy difícil de demostrar.

Lo que yo revisaría.

• Quién representa a la agencia. Quién será la persona nombrada ante el Sepblac y si el equipo sabe a quién avisar cuando algo no cuadra.
• Quién paga. Que el sistema distinga entre quien firma, quien paga y quien es el titular real, sobre todo cuando compra una sociedad.
• El registro de exámenes. Fecha de apertura y de cierre, motivo, conclusión y decisión, también cuando la decisión es no comunicar.
• Lo que dicen las conversaciones. Que un comentario como «esto no cuadra» tenga un sitio donde anotarse, en lugar de perderse en un pasillo.
• Diez años. Dónde se guarda todo eso y si se podrá encontrar en 2036.

Por dónde empezar.

1. Esta semana

   Mirar hacia atrás

   Elegir cinco operaciones de 2026 con comprador extranjero o sociedad y comprobar si queda rastro escrito de lo que se revisó.

2. Antes de fin de año

   Confirmar el alcance

   Con su abogado o su experto en prevención: qué obligaciones le alcanzan y quién será su representante ante el Sepblac.

3. Este trimestre

   Llevarlo al sistema

   Que la ficha de cada comprador recoja quién paga, el titular real y el registro de exámenes, sin pasos extra para el equipo.

4. Antes de julio de 2027

   Comunicar el nombramiento

   Si su agencia estaba exenta, dentro del plazo de nueve meses que fija el real decreto.

Diecisiete avisos en un año, para todo un sector. Puede leerse como prueba de que casi no pasa nada o como prueba de que casi nadie mira. La cifra no decide cuál de las dos lecturas es la buena. Su archivo, sí.

Busque la última operación en la que algo le hizo dudar: un pago desde un tercer país, un comprador con demasiada prisa, una sociedad recién creada. ¿Encontraría hoy por escrito por qué siguió adelante? ¿Y lo encontraría otra persona de su agencia si usted no estuviera?

Si quiere que revise cómo entra hoy la información de un comprador en su web y en su CRM, y si deja el rastro que su agencia necesita, empiece por el Diagnóstico Estratégico. Qué obligaciones tiene su agencia y cómo cumplirlas lo decide su abogado o su experto en prevención, no un diseñador.