El Supremo anuló el número de registro único. No anuló a quien mira cada anuncio.

Imagine un martes de junio. El propietario de una villa en Benahavís, un cliente suizo al que su agencia vendió la casa hace tres años, escribe por WhatsApp: «He leído que el Supremo ha anulado el registro. ¿Quito el número del anuncio? ¿Y ahora qué tengo que hacer?». La respuesta que reciba esa tarde dirá más de su agencia que cualquier folleto.

Los titulares de mayo hablaron del fin de la burocracia. Yo leo la sentencia de otra manera: cayó un trámite, no la vigilancia. Y la agencia que lo explique bien, en el idioma del propietario y antes que nadie, se queda con la conversación.

Qué anuló el Supremo y qué dejó en pie.

El Real Decreto 1312/2024 obligaba, desde el 1 de julio de 2025, a inscribir cada vivienda de alquiler de corta duración en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un número sin el que no se podía anunciar en las plataformas. La sentencia 620/2026 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, de 19 de mayo de 2026, estimó en parte el recurso de la Generalitat Valenciana y anuló ese procedimiento de registro único y la obligación de inscribirse para obtener el número. Con él cayó también el artículo 10, que regulaba la verificación del número y el depósito anual de información ante el registrador. El fallo se publicó en el BOE el 8 de junio de 2026, y dos sentencias posteriores del Supremo, del 21 de mayo y del 1 de junio, van en el mismo sentido.

El motivo es de competencias. El Estado no puede imponer un procedimiento nacional completo que se superpone a los registros autonómicos que ya existían. El tribunal recuerda que el reglamento europeo no exige que el registro sea nacional, aunque sí prohíbe que una misma vivienda esté sujeta a más de un procedimiento de registro. Los registros de las comunidades autónomas vuelven a ser la referencia.

Lo que el Supremo no tocó es igual de importante. Siguen vigentes la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de las plataformas de transmitir datos y la transmisión de datos con fines estadísticos.

Un día de diferencia.

El Reglamento (UE) 2024/1028, sobre los datos de los alquileres de corta duración, se aplica desde el 20 de mayo de 2026, un día después de la sentencia. A través de la Ventanilla, las plataformas transmiten los datos de actividad de cada vivienda junto con el número de registro que facilita el propietario, la dirección exacta y las URL de los anuncios. El Ministerio de Vivienda puede ordenar que se retiren los anuncios de viviendas sin número de registro o con un número no válido. Y cada mes, la Ventanilla envía datos de cada vivienda al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos autonómicos y a Eurostat.

Desapareció un número. No desapareció quien mira.

El punto ciego de muchas agencias.

En 2025, muchas inmobiliarias publicaron guías, preguntas frecuentes y fichas que presentaban el número de registro único como obligatorio. Esas páginas siguen en Google y hoy dicen algo que ya no es cierto. El comprador extranjero que las lee un domingo por la noche no sabe que están desfasadas. Lo descubre cuando su abogado le dice lo contrario, y en ese momento la agencia pierde algo más que una visita.

Además, el número nunca fue toda la respuesta. Para un piso en un edificio en régimen de propiedad horizontal, desde el 3 de abril de 2025 quien quiera empezar a alquilarlo como vivienda turística necesita la aprobación expresa previa de la comunidad de propietarios, por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística puede seguir en las condiciones de esa normativa. A eso se suma la inscripción o la licencia que exija cada comunidad autónoma.

Mi posición.

Una agencia que vende segundas residencias a compradores extranjeros no vende metros cuadrados. Vende certeza sobre lo que el comprador podrá hacer con la casa. Después de esta sentencia, esa certeza es el producto escaso. Yo no esperaría a una nueva norma para actualizar la web: escribiría hoy lo que se sabe, con fecha y fuente, y diría con claridad qué está pendiente. La respuesta para cada vivienda concreta la dan un abogado o la administración autonómica, pero la primera explicación clara puede ser la de su agencia.

Lo que yo revisaría en la web.

• Cada página que mencione el número de registro único. Guías, preguntas frecuentes, artículos del blog y textos de los anuncios, en todos los idiomas.
• Las fichas de las viviendas. Qué número aparece, de qué registro procede y quién lo ha comprobado.
• La página para compradores que quieren alquilar. Inscripción autonómica, acuerdo de la comunidad cuando la vivienda está en un edificio, y a quién preguntar en cada caso, en el idioma del comprador.
• Fecha y fuente en cada página normativa. Que el lector vea cuándo se actualizó y en qué se basa.
• Una alerta cuando cambie la norma. Una automatización sencilla puede vigilar el BOE y los boletines autonómicos y señalar qué páginas de su web quedan afectadas.

Antes de su próximo anuncio.

1. Esta semana

   Buscar en su web

   Las palabras «NRUA» y «registro único», en todos los idiomas, y anotar cada página que las use.

2. Antes de publicar

   Comprobar cada vivienda

   El número autonómico que corresponde y, si está en un edificio con comunidad de propietarios, su acuerdo.

3. Este trimestre

   Reescribir la guía del comprador

   En cada idioma, con fecha, fuentes y una línea que diga qué está pendiente.

4. Siempre

   Revisar cuando cambie la norma

   Una nueva regulación estatal o autonómica puede llegar en cualquier momento.

La sentencia quitó un número de sus anuncios, pero no la pregunta de fondo. Si mañana un inspector, o un inquilino desconfiado, abriera la ficha de una de sus viviendas, ¿encontraría todo lo que necesita para fiarse?

Y una duda para la próxima reunión de equipo: ¿cuántos anuncios suyos siguen diciendo algo que era verdad antes del 8 de junio y ya no lo es?

Si quiere que revise su web y sus fichas desde este ángulo, empiece por el Diagnóstico Estratégico. Lo que se aplica a cada vivienda concreta lo confirman su abogado o la administración autonómica competente.