Desde el 8 de octubre de 2026, alquilar una vivienda por temporada exige una causa que el propietario pueda probar. Y la norma todavía puede decaer.

Imagine la escena: una inmobiliaria de Marbella recibe una consulta de una familia de Oslo que quiere alquilar un piso frente al mar de enero a abril, como cada invierno. El anuncio de la web dice «alquiler de temporada, de 1 a 11 meses, honorarios a cargo del inquilino». Lo escribió alguien hace tres años y desde entonces se ha copiado a cuatro portales. Desde el 8 de octubre de 2026, es posible que ese anuncio ya no diga la verdad. Y nadie en la agencia lo ha vuelto a leer.

En una inmobiliaria se presta mucha atención a los contratos. A los anuncios, mucha menos. Pero el anuncio es lo primero que leen la clientela, la propiedad y, si algo sale mal, quien inspecciona.

Lo que ya estaba claro desde 2023.

Desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato del alquiler de vivienda son a cargo del arrendador. En el alquiler de vivienda habitual, los honorarios de la agencia no se cobran al inquilino desde mayo de 2023.

Lo que cambió en octubre de 2026.

El 29 de septiembre, el Gobierno aprobó un real decreto-ley de vivienda. El 2 de octubre, el Congreso acordó derogarlo. El 5 de octubre se firmó la disolución de las Cortes, con elecciones generales el 29 de noviembre. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el día 7 y en vigor desde el 8 de octubre.

Lo esencial para quien alquila por temporada, según el texto publicado en el BOE: el alquiler de vivienda por temporada pasa a llamarse vivienda temporal y solo cabe cuando el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa real y acreditable, que el contrato debe recoger de forma expresa. La prueba de esa causa recae sobre el arrendador. Sin ella, el contrato se rige como vivienda habitual desde la firma. La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses. Si se superan los doce meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.

El mismo texto reescribe la regla de los honorarios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación. Y cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrársele si lo ha pedido por escrito, después de saber que es opcional y cuánto cuesta. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado.

Un real decreto-ley tiene que convalidarse en los 30 días siguientes a su promulgación. Con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalida, decae, como ocurrió con el anterior.

Lo que no sé.

No sé si esta norma se convalidará. No sé si una estancia de invierno por gusto cuenta como causa de desplazamiento, ni si la regla de los honorarios alcanza ya a los contratos de vivienda temporal: varios despachos lo deducen del texto, pero es una lectura, no una frase expresa. Las comunidades autónomas pueden tener además normas propias, que el decreto dice respetar. No soy abogado, y esta nota no sustituye la consulta a uno.

El punto ciego: el anuncio sigue publicado.

Un contrato se firma una vez y se archiva. Un anuncio, en cambio, sigue publicado en la web y en los portales durante meses, y a menudo nadie recuerda quién lo redactó. Si dice «temporada», «de 1 a 11 meses» u «honorarios a cargo del inquilino», está afirmando algo sobre una norma que ha cambiado tres veces en poco más de una semana y puede volver a cambiar en las próximas semanas.

El riesgo no está solo en lo que dice. También está en lo que da por hecho: que la propiedad sabe quién paga, que el cliente extranjero entiende la diferencia entre un alquiler turístico de hasta 31 días y uno temporal, y que la agencia sabrá corregir a tiempo todo lo que publicó.

Cuando la norma cambia cada semana, su web no puede ser más categórica que el BOE.

Mi posición.

No me corresponde opinar sobre la ley. Me corresponde decir lo que veo desde la web: una inmobiliaria que alquila por temporada debería tener hoy una sola página, con fecha, que explique en los idiomas de sus clientes qué rige desde el 8 de octubre, qué está pendiente de votación y qué hará la agencia en cada caso. Los anuncios deberían enlazarla en lugar de repetir afirmaciones que pueden caducar. Y la propiedad debería leer en esa página por qué la agencia cobra lo que cobra, porque el honorario del alquiler de vivienda corre de su cuenta. La agencia que explica el cambio antes que nadie es la que la propiedad llama cuando no entiende la siguiente.

Lo que yo revisaría.

• Los anuncios con «temporada». Cuántos hay en la web y en los portales, y qué duración y qué causa prometen.
• Quién paga, anuncio por anuncio. Si alguno sigue atribuyendo honorarios o gastos de gestión al inquilino.
• Los modelos de contrato. Si hay alguno descargable en la web, y de qué fecha es.
• La página para propietarios. Si explica el servicio que pagan y cómo les afecta la norma, en su idioma.
• Las fechas. Si las páginas legales y de condiciones dicen cuándo se actualizaron por última vez.

Por dónde empezar.

1. Esta semana

   Buscar la palabra

   Buscar «temporada» e «inquilino» en la web y en cada portal, y apartar los anuncios afectados.

2. Antes de la votación

   Fechar y matizar

   Una página con fecha que separe lo vigente de lo pendiente, revisada por su asesoría jurídica, y enlazada desde los anuncios.

3. Tras la votación

   Actualizar

   Si se convalida o si decae, cambiar la página el mismo día y avisar a cada propiedad.

4. Cada trimestre

   Revisar con su asesoría jurídica

   Anuncios, contratos y textos para propietarios, con la norma vigente en ese momento.

Busque en su web y en los portales la palabra «temporada» en los anuncios que tiene publicados. Mire la fecha de cada uno. ¿Cuántos se escribieron antes del 8 de octubre y siguen diciendo lo mismo?

Un anuncio no caduca solo porque cambie la ley. Sigue ahí, en su nombre, prometiendo algo a alguien. Y si la norma decae, ¿quién se encargará de cambiarlo otra vez?

Si quiere que revise qué dicen hoy su web y sus anuncios sobre el alquiler, y en qué idiomas, empiece por el Diagnóstico Estratégico. Qué contratos firmar y con qué cláusulas lo decide su asesoría jurídica, no un diseñador.