2029 fällt der Eigenmietwert. Für Ferienwohnungen beginnt eine neue Rechnung.

Stellen Sie sich vor: Ein Paar aus Zürich besichtigt an einem Samstag im Oktober eine Ferienwohnung im Engadin. Lage, Grundriss, Aussicht, alles passt. Beim Abschied stellt es eine Frage, die in keinem Exposé steht: «Was kostet uns die Wohnung ab 2029 jedes Jahr?» Die Maklerin sagt, das müsse man mit der Steuerberatung anschauen. Das stimmt. Aber das Paar fährt mit der Frage nach Hause, und am Abend fragt es Google.

Die Abstimmung vom 28. September 2025 wird gern als Steuersenkung für Eigentümer gelesen. Ob sie eine ist, hängt von der Hypothek ab, vom Unterhalt und bei Zweitwohnungen von einer neuen Steuer, die noch nicht beschlossen ist. Wer heute eine Ferienwohnung verkauft, verkauft sie an jemanden, der diese Rechnung zum ersten Mal macht.

Was ab 2029 feststeht.

Volk und Stände haben am 28. September 2025 den Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen. Damit wird auch das Gesetz des Parlaments wirksam, das den Eigenmietwert abschafft, für Erst- und für Zweitwohnungen. Der Bundesrat hat die Reform am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis Ende 2028 gilt das heutige System.

Mit dem Eigenmietwert fallen Abzüge weg. Der Abzug für den Unterhalt selbst genutzter Liegenschaften entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwirbt und selbst bewohnt, erhält einen befristeten Abzug: anfänglich höchstens CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5000 für Alleinstehende, zehn Jahre lang und jedes Jahr um zehn Prozent des Höchstbetrags tiefer. Bei der direkten Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz weg.

Ein Beispiel aus dem Faktenblatt der Eidgenössischen Steuerverwaltung macht es konkret. Wer eine selbst genutzte Ferienwohnung und ein Bankkonto besitzt und im Jahr CHF 4000 Schuldzinsen bezahlt, kann davon ab 2029 nichts mehr abziehen.

Was die Bergkantone daraus machen.

Hier beginnt der Teil, den kaum ein Exposé erklärt. Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt den Kantonen, auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben. Graubünden rechnet bei Zweitliegenschaften mit Mindereinnahmen von jährlich 40,5 Millionen Franken für den Kanton und 32,5 Millionen für die Gemeinden. Am 27. August 2026 hat die Regierung die Vernehmlassung eröffnet. Die Steuer soll auf dem Vermögenssteuerwert erhoben werden, für den Kanton schlägt sie einen Satz von 1,5 Promille vor. Ob die Gemeinden eine solche Steuer einführen und in welcher Höhe, entscheiden sie selbst.

Die Vernehmlassung läuft bis zum 27. November 2026. Die nötige Änderung der Kantonsverfassung untersteht dem obligatorischen Referendum, und die Regierung strebt das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 an. Sie schlägt ausserdem vor, die kantonalen Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen und für Rückbaukosten vor einem Ersatzneubau aufzuheben. Der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten soll bleiben.

Eine einfache Rechnung, nur für die Grössenordnung: Bei einem Vermögenssteuerwert von CHF 2 Millionen ergäbe der vorgeschlagene kantonale Satz CHF 3000 im Jahr. Was die Gemeinde dazu erhebt, weiss heute niemand. Das ist keine Steuerberechnung. Es ist der Grund, warum Ihr Käufer fragt.

Der blinde Fleck.

Zwischen heute und 2029 werden Ferienwohnungen gekauft, deren jährliche Kosten erst später feststehen. Die Gemeinden entscheiden nach dem Kanton, und jede für sich. Zwei gleiche Wohnungen in zwei Nachbargemeinden können ab 2029 also unterschiedlich viel kosten. Der Preisunterschied steht im Exposé. Der Kostenunterschied steht nirgends.

UBS erwartet in ihrem Alpine Property Focus 2026, dass Zweitwohnungssteuern oder eine strengere Lex Koller die Nachfrage nur wenig bremsen. Das ist eine Prognose, keine Tatsache, aber ich halte sie für plausibel. Gerade dann ändert sich weniger die Zahl der Käufer als das, was sie wissen wollen.

Der Preis steht im Exposé. Die Kosten ab 2029 stehen noch nirgends.

Meine Position.

Als Maklerbüro in den Bergen würde ich nicht warten, bis der Grosse Rat entschieden hat. Ich würde jetzt die Seite schreiben, die erklärt, was feststeht, was offen ist und wann es entschieden wird, mit Datum und Quellen und geprüft von einer Steuerberatung. Wer die Frage zuerst sauber beantwortet, wird gefunden, wenn das Paar aus Zürich am Abend sucht. Die Unsicherheit ist kein Grund zu schweigen. Sie ist der Grund, warum Ihr Käufer Sie braucht.

Was ich prüfen würde.

• Eine Seite zu 2029. Was mit dem Eigenmietwert wegfällt, was mit der Zweitwohnungssteuer kommt und was in Ihrem Kanton noch offen ist.
• Eine Übersicht nach Gemeinde. Welche Gemeinden in Ihrem Gebiet eine besondere Liegenschaftssteuer einführen und zu welchem Satz, sobald sie entschieden haben.
• Ein Satz im Exposé. Ein kurzer Hinweis auf die Änderung ab 2029 und ein Link zu dieser Seite, statt Schweigen.
• Die Frage der Verkäufer. Wer vor dem Verkauf renoviert, fragt, ob der Zeitpunkt vor oder nach 2029 eine Rolle spielt. Die Antwort gibt die Steuerberatung. Dass es die Frage gibt, sollte Ihre Website sagen.
• Das Datum. Jede Angabe mit Stand und Quelle, und eine Aktualisierung, sobald Kanton und Gemeinden entschieden haben.

Bis 2029, Schritt für Schritt.

1. Diese Woche

   Die offenen Punkte notieren

   Welche Entscheide in Ihrem Kanton und in Ihren Gemeinden bis 2029 noch anstehen, jeweils mit Termin.

2. Diesen Monat

   Die Seite schreiben

   Was feststeht und was offen ist, geprüft von einer Steuerberatung, in den Sprachen Ihrer Käufer.

3. Nach dem 27. November 2026

   Nachführen

   Das Ergebnis der Vernehmlassung und die nächsten Schritte im Grossen Rat ergänzen.

4. Bis Ende 2028

   Jeden Entscheid melden

   Jeder Gemeindeentscheid ist ein Anlass, Käufer und Eigentümer wieder anzuschreiben.

Ein Käufer, der diesen Winter unterschreibt, besitzt seine Wohnung im Januar 2029. Für ihn ist die Reform keine Nachricht. Sie ist die Rechnung des ersten Jahres, die ihm niemand gezeigt hat. Hat sie ihm vor der Unterschrift jemand erklärt?

Fragen Sie sich, was Ihre Website heute auf «Was kostet mich das ab 2029 jedes Jahr?» antwortet. Antwortet sie nichts, fragt der Käufer eine andere Website. Und an wen wird er sich erinnern, wenn er in einigen Jahren verkaufen will?

Wenn Sie möchten, dass ich prüfe, was ein Käufer heute auf Ihrer Website über 2029 findet, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Was eine Wohnung ab 2029 tatsächlich kostet, berechnet ein Steuerberater, nicht ein Designer.