Spaniens Immobilienmakler meldeten 2025 nur 17 verdächtige Geschäfte. Am 28. Oktober ändert sich eine Regel für die kleinen.

Stellen Sie sich vor: Ein ausländischer Käufer will eine Finca auf Mallorca noch vor Monatsende kaufen. Er kauft über eine Gesellschaft, von der in der Agentur noch niemand gehört hat, und das Geld kommt aus einem Drittstaat. Im Büro sagt jemand, irgendetwas passe nicht ganz. Man spricht kurz darüber, fordert ein paar Unterlagen an, und der Verkauf geht weiter. Vielleicht war alles völlig legitim. Aber von diesem Gespräch ist nichts schriftlich festgehalten.

Ich beginne dort, weil die Zahl dieser Notiz zu einer anderen Debatte einlädt: ob Makler zu wenig melden. Ich halte diese Debatte für fruchtlos. Die nützliche Frage ist eine andere: Wenn morgen jemand Ihre Agentur bittet, dieses Geschäft zu erklären, was kann sie vorlegen?

Die Zahl.

Sepblac, die spanische Meldestelle für Geldwäscherei, veröffentlicht jedes Jahr, woher die Verdachtsmeldungen stammen, die sie analysiert. 2025 meldeten die Immobilienvermittler im ganzen Land 17 Fälle, nach 63 im Jahr 2024 und 24 im Jahr 2023. Das sind 73 % weniger als im Vorjahr, und sie stammen von nur 9 meldepflichtigen Unternehmen. Es sind 0,6 % der 2881 Meldungen aus dem Nichtfinanzsektor, die ihrerseits nur ein Teil der insgesamt 21’667 sind.

In derselben Tabelle stehen die Bauträger mit 94 Meldungen, 54 % mehr, von 40 meldepflichtigen Unternehmen. Die Notare mit 573 und die Grundbuchämter mit 747, beide über ihre zentrale Stelle. Der Handel mit Schmuck und Edelmetallen mit 56. Die Spielbanken mit 17, gleich viele wie alle Immobilienmakler des Landes zusammen.

Was die Zahl nicht sagt.

Man muss sie sorgfältig lesen. Es sind Meldungen, die Sepblac analysiert hat, nicht genau die, die eingegangen sind. Die Zahlen früherer Jahre wurden revidiert. Und bei so kleinen Zahlen schwankt jeder Prozentsatz stark. Ausserdem läuft ein Verkauf nicht nur über die Agentur. Er läuft über die Bank, den Notar und das Grundbuch, und alle sind meldepflichtig. Vielleicht sieht die Agentur wenig vom Geld, und die Meldung kommt von anderer Seite.

Ich weiss also nicht, ob 17 bedeutet, dass Makler wenig sehen oder wenig melden. Aus der Tabelle kann das niemand ablesen. Ich weiss aber: Wer die Tabelle in einer Aufsichtsbehörde liest, stellt sich genau diese Frage. Und die Antwort steht nicht in der Tabelle. Sie steht in den Akten jeder Agentur.

Was sich am 28. Oktober ändert.

Am 8. Oktober 2026 hat das spanische Amtsblatt das Königliche Dekret 813/2026 veröffentlicht, das die Verordnung zum Geldwäschereigesetz ändert und am 28. Oktober in Kraft tritt. Bisher waren kleine meldepflichtige Unternehmen davon befreit, eine Vertretung bei Sepblac zu ernennen, darunter Agenturen mit weniger als zehn Personen, die Agenten eingerechnet, und höchstens zwei Millionen Euro Umsatz oder Bilanzsumme. Diese Ausnahme fällt weg. Sie haben ab Inkrafttreten neun Monate Zeit, die Ernennung zu melden, nach meiner Rechnung also bis Ende Juli 2027.

Das Dekret fügt eine weitere Präzisierung hinzu. Konnte eine Agentur die Sorgfaltspflichten zu Beginn einer Kundenbeziehung nicht vollständig erfüllen, muss sie nach einer besonderen Prüfung abwägen, ob eine Meldung an Sepblac angezeigt ist. Kleine Agenturen bleiben von anderen Pflichten der internen Kontrolle befreit, etwa vom Handbuch, von der schriftlichen Risikoanalyse, von der externen Prüfung und von der Schulung. Diese Ausnahme galt nie für die Identifizierung des Kunden und der Person dahinter, für die besondere Prüfung oder für die Meldung. Ich bin kein Jurist, und welche Pflichten Ihre Agentur betreffen, muss eine Fachperson bestätigen.

Der blinde Fleck: die Prüfung ohne Meldung.

Das spanische Geldwäschereigesetz zählt zu den Verpflichteten auch alle, die beruflich den Kauf und Verkauf von Immobilien vermitteln. Sein Artikel 17 verlangt, jedes komplexe, ungewöhnliche oder wirtschaftlich nicht nachvollziehbare Geschäft mit besonderer Aufmerksamkeit zu prüfen und das Ergebnis der Prüfung schriftlich festzuhalten. Dort steht nicht nur dann, wenn das Ergebnis verdächtig ist. Dort steht das Ergebnis.

Die Verordnung präzisiert das. Die besondere Prüfung erfolgt strukturiert, mit dokumentierten Analyseschritten, Abklärungen und Quellen. Ein chronologisches Register hält für jede Akte Eröffnungs- und Abschlussdatum, Anlass, Ergebnis und die Entscheidung über eine Meldung fest, und es wird zehn Jahre aufbewahrt. Der Verkauf auf Mallorca kann einwandfrei gewesen sein. Was fehlte, war keine Meldung. Es war die Akte, die erklärt, warum keine nötig war.

Siebzehn Meldungen sagen nicht, ob eine Agentur sorgfältig arbeitet. Das sagen die Akten der Geschäfte, die nicht gemeldet wurden.

Meine Position.

Eine Agentur im Luxussegment schützt sich nicht, indem sie vorsichtshalber mehr meldet. Sie schützt sich, indem sie jede Entscheidung erklären kann, mit Datum und Namen. Und hier setzt meine Arbeit an: Die Angaben eines Käufers kommen zuerst über die Website, ein Formular, einen Chat oder eine E-Mail und landen in einem CRM. Hält dieses System fest, wer kauft, wer zahlt, von wo und was geprüft wurde, entsteht die Akte während der Arbeit. Hält es das nicht fest, hängt alles vom Gedächtnis eines Menschen ab. Sorgfalt, die nicht aufgeschrieben ist, lässt sich kaum beweisen.

Was ich prüfen würde.

• Wer die Agentur vertritt. Wer gegenüber Sepblac ernannt wird und ob das Team weiss, wen es informiert, wenn etwas nicht passt.
• Wer zahlt. Dass das System unterscheidet, wer unterschreibt, wer zahlt und wer wirtschaftlich berechtigt ist, vor allem, wenn eine Gesellschaft kauft.
• Das Register der Prüfungen. Eröffnungs- und Abschlussdatum, Anlass, Ergebnis und Entscheidung, auch wenn die Entscheidung lautet, nicht zu melden.
• Was in Gesprächen gesagt wird. Dass ein Satz wie «das passt nicht» einen Ort hat, an dem er festgehalten wird, statt im Flur zu verschwinden.
• Zehn Jahre. Wo all das gespeichert ist und ob man es 2036 noch findet.

Wo Sie anfangen.

1. Diese Woche

   Zurückschauen

   Fünf Verkäufe aus dem Jahr 2026 mit ausländischem Käufer oder Gesellschaft auswählen und prüfen, ob es eine schriftliche Spur der Abklärungen gibt.

2. Vor Jahresende

   Den Umfang klären

   Mit Ihrer Anwältin, Ihrem Anwalt oder Ihrer Fachperson für Geldwäschereiprävention: welche Pflichten gelten und wer die Vertretung bei Sepblac übernimmt.

3. Dieses Quartal

   Ins System bringen

   Damit jede Käuferakte festhält, wer zahlt, wer wirtschaftlich berechtigt ist und welche Prüfungen es gab, ohne Zusatzaufwand für das Team.

4. Vor Juli 2027

   Die Ernennung melden

   Falls Ihre Agentur bisher befreit war, innerhalb der neunmonatigen Frist des Dekrets.

Siebzehn Meldungen in einem Jahr, für eine ganze Branche. Man kann das als Beweis lesen, dass kaum etwas passiert, oder als Beweis, dass kaum jemand hinschaut. Die Zahl entscheidet nicht, welche Lesart stimmt. Ihr Archiv schon.

Suchen Sie das letzte Geschäft, bei dem Sie etwas zögern liess: eine Zahlung aus einem Drittland, ein Käufer mit zu viel Eile, eine frisch gegründete Gesellschaft. Fänden Sie heute schriftlich, warum Sie weitergemacht haben? Und fände es jemand anderes in Ihrer Agentur, wenn Sie nicht da wären?

Wenn Sie möchten, dass ich prüfe, wie die Angaben eines Käufers heute in Ihre Website und Ihr CRM gelangen und ob sie die Spur hinterlassen, die Ihre Agentur braucht, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Welche Pflichten Ihre Agentur hat und wie sie sie erfüllt, entscheidet Ihr Anwalt oder Ihre Fachperson für Geldwäschereiprävention, nicht ein Designer.