Seit dem 8. Oktober 2026 braucht die Saisonmiete einer Wohnung in Spanien einen Grund, den die Vermieterseite beweisen kann. Und die Regel kann noch dahinfallen.

Stellen Sie sich vor: Eine Immobilienagentur in Marbella erhält eine Anfrage einer Familie aus Zürich, die wie jeden Winter von Januar bis April eine Wohnung am Meer mieten möchte. Im Inserat auf der Website steht «Saisonmiete, 1 bis 11 Monate, Agenturhonorar zulasten der Mieterschaft». Jemand hat es vor drei Jahren geschrieben, seither wurde es auf vier Portale kopiert. Seit dem 8. Oktober 2026 stimmt dieses Inserat womöglich nicht mehr. Und in der Agentur hat es niemand wieder gelesen.

In einer Immobilienagentur achtet man sehr genau auf Verträge. Auf Inserate viel weniger. Dabei ist das Inserat das Erste, was Kundschaft, Eigentümerschaft und, wenn etwas schiefgeht, eine Kontrollbehörde lesen.

Was seit 2023 klar ist.

Seit dem spanischen Wohnraumgesetz 12/2023 trägt die Vermieterseite die Kosten für Immobilienvermittlung und Vertragsabschluss bei der Vermietung von Wohnraum. Bei der Miete eines Hauptwohnsitzes wird das Agenturhonorar seit Mai 2023 nicht mehr der Mieterschaft belastet.

Was sich im Oktober 2026 geändert hat.

Am 29. September verabschiedete die spanische Regierung ein Gesetzesdekret zum Wohnen. Am 2. Oktober beschloss der Kongress, es aufzuheben. Am 5. Oktober wurde die Auflösung der Cortes unterzeichnet, mit Parlamentswahlen am 29. November. Am 6. Oktober verabschiedete die Regierung das königliche Gesetzesdekret 29/2026, veröffentlicht im Amtsblatt BOE am 7. Oktober und in Kraft seit dem 8. Oktober.

Das Wesentliche für die Saisonmiete laut dem im BOE veröffentlichten Text: Die Saisonmiete einer Wohnung heisst neu befristetes Wohnen und ist nur zulässig, wenn die Mieterschaft wegen eines echten und belegbaren Grundes vorübergehend nicht an ihrem gewöhnlichen Wohnsitz lebt. Dieser Grund muss ausdrücklich im Vertrag stehen. Die Beweislast liegt bei der Vermieterseite. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag rückwirkend ab Unterzeichnung als Miete eines Hauptwohnsitzes. Die Dauer muss mehr als 31 Tage betragen und darf in der Regel zwölf Monate nicht überschreiten. Dauert sie ohne Begründung länger als zwölf Monate oder folgen mehr als zwei Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung aufeinander, gilt bereits der erste als Miete eines Hauptwohnsitzes.

Derselbe Text formuliert die Regel zu den Honoraren neu: Vermittlungs- und Abschlusskosten dürfen der Mieterschaft weder direkt noch indirekt belastet werden, unter keiner Bezeichnung. Jede andere, nicht wesentliche Leistung darf nur verrechnet werden, wenn die Mieterschaft sie schriftlich verlangt hat, nachdem sie erfahren hat, dass sie freiwillig ist und was sie kostet. Saisonmietverträge, die vor dem 8. Oktober unterzeichnet wurden, laufen bis zum vereinbarten Ende nach den bisherigen Regeln weiter.

Ein Gesetzesdekret muss innert 30 Tagen nach seiner Verkündung bestätigt werden. Da die Cortes aufgelöst sind, stimmt der Ständige Ausschuss des Kongresses darüber ab. Wird es nicht bestätigt, fällt es dahin, wie das vorherige.

Was ich nicht weiss.

Ich weiss nicht, ob dieses Dekret bestätigt wird. Ich weiss nicht, ob ein Winteraufenthalt zum Vergnügen als Grund für die Abwesenheit vom Wohnsitz gilt, und auch nicht, ob die Honorarregel bereits für befristete Wohnungsmietverträge gilt: Mehrere Kanzleien leiten es aus dem Text ab, aber das ist eine Auslegung, kein ausdrücklicher Satz. Zudem können die Regionen eigene Vorschriften haben, die das Dekret ausdrücklich respektiert. Ich bin kein Anwalt, und diese Notiz ersetzt keine Rechtsberatung.

Der blinde Fleck: Das Inserat ist noch online.

Ein Vertrag wird einmal unterzeichnet und abgelegt. Ein Inserat dagegen bleibt monatelang auf der Website und auf den Portalen online, und oft weiss niemand mehr, wer es geschrieben hat. Steht darin «Saisonmiete», «1 bis 11 Monate» oder «Honorar zulasten der Mieterschaft», trifft es eine Aussage über eine Regel, die sich in gut einer Woche dreimal geändert hat und sich in den nächsten Wochen erneut ändern kann.

Das Risiko liegt nicht nur in dem, was es sagt. Es liegt auch in dem, was es voraussetzt: dass die Eigentümerschaft weiss, wer zahlt, dass die ausländische Kundschaft den Unterschied zwischen einer Ferienvermietung von höchstens 31 Tagen und einem befristeten Wohnen versteht, und dass die Agentur rechtzeitig alles korrigiert, was sie veröffentlicht hat.

Wenn sich die Regeln jede Woche ändern, darf Ihre Website nicht kategorischer sein als das Amtsblatt.

Meine Position.

Es steht mir nicht zu, das Gesetz zu bewerten. Es steht mir zu, zu sagen, was ich von der Website aus sehe: Eine Agentur, die Wohnungen auf Zeit vermietet, sollte heute eine einzige datierte Seite haben, die in den Sprachen ihrer Kundschaft erklärt, was seit dem 8. Oktober gilt, was noch zur Abstimmung steht und was die Agentur im jeweiligen Fall tun wird. Die Inserate sollten auf diese Seite verlinken, statt Aussagen zu wiederholen, die verfallen können. Und die Eigentümerschaft sollte dort lesen können, warum die Agentur verlangt, was sie verlangt, denn bei der Vermietung von Wohnraum bezahlt sie das Honorar. Die Agentur, die diese Änderung als Erste erklärt, ist die, die man anruft, wenn man die nächste nicht versteht.

Was ich prüfen würde.

• Inserate mit «Saisonmiete». Wie viele es auf der Website und den Portalen gibt und welche Dauer und welchen Grund sie versprechen.
• Wer zahlt, Inserat für Inserat. Ob eines noch Honorare oder Verwaltungskosten der Mieterschaft zuschreibt.
• Die Vertragsvorlagen. Ob sich eine auf der Website herunterladen lässt und von wann sie stammt.
• Die Seite für die Eigentümerschaft. Ob sie die bezahlte Leistung erklärt und wie die Regel sie betrifft, in ihrer Sprache.
• Die Daten. Ob die Rechts- und Bedingungsseiten sagen, wann sie zuletzt aktualisiert wurden.

Wo Sie anfangen.

1. Diese Woche

   Nach dem Wort suchen

   Auf der Website und auf jedem Portal nach «temporada» und «inquilino» suchen und die betroffenen Inserate zur Seite legen.

2. Vor der Abstimmung

   Datieren und präzisieren

   Eine datierte Seite, die Geltendes von Hängigem trennt, von Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt geprüft und von den Inseraten verlinkt.

3. Nach der Abstimmung

   Aktualisieren

   Ob bestätigt oder dahingefallen: die Seite am selben Tag ändern und die Eigentümerschaft informieren.

4. Jedes Quartal

   Rechtlich prüfen lassen

   Inserate, Verträge und Texte für die Eigentümerschaft, nach der dann geltenden Regel.

Suchen Sie auf Ihrer Website und in den Portalen das Wort «temporada», also die Saisonmiete, in Ihren veröffentlichten Inseraten. Schauen Sie auf das Datum jedes Inserats. Wie viele wurden vor dem 8. Oktober geschrieben und sagen noch dasselbe?

Ein Inserat verfällt nicht, nur weil sich das Gesetz ändert. Es steht weiter da, in Ihrem Namen, und verspricht jemandem etwas. Und wenn die Regel wieder fällt, wer kümmert sich dann darum, es erneut zu ändern?

Wenn Sie möchten, dass ich prüfe, was Ihre Website und Ihre Inserate heute über die Vermietung sagen, und in welchen Sprachen, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Welche Verträge Sie mit welchen Klauseln unterschreiben, entscheidet Ihre Rechtsberatung, nicht ein Designer.