Im zweiten Halbjahr 2025 kauften nicht ansässige Ausländer in Spanien 15,1 Prozent weniger Wohnungen. Sie zahlen aber weiterhin am meisten pro Quadratmeter.

Stellen Sie sich vor: Januar 2026, eine Agentur auf Mallorca zieht Bilanz. Weniger Interessierte sind aus Düsseldorf oder Zürich eingeflogen, um Häuser zu besichtigen. Mehr Anrufe kamen von Ausländerinnen und Ausländern, die bereits auf der Insel leben und sich vergrössern möchten. Die Website dagegen sieht aus wie 2023. Auf der Startseite erklärt ein Abschnitt mit dem Titel «Golden Visa», wie man durch einen Immobilienkauf eine Aufenthaltsbewilligung erhält. Niemand hat ihn entfernt.

Dieser Abschnitt ist nicht nur veraltet. Er beschreibt einen Weg, den es nicht mehr gibt. Und die Agentur spricht weiter jene Käuferschaft an, die am seltensten kommt, mit einem Argument, das sie nicht mehr bieten kann.

Was am 3. April 2025 endete.

Das Organgesetz 1/2025 über die Effizienz der öffentlichen Justiz hat die Artikel 63 bis 67 des Gesetzes 14/2013 zur Förderung von Unternehmern ohne Inhalt gelassen. Sie regelten Visa und Aufenthaltsbewilligungen für Investoren, einschliesslich jener, die man durch einen Immobilienkauf erhielt. Es trat am 3. April 2025 in Kraft. Vorher eingereichte Gesuche werden nach altem Recht entschieden, und bereits erteilte Visa und Bewilligungen bleiben für die Dauer gültig, für die sie ausgestellt wurden.

Was die Notare berichten.

Laut dem statistischen Zentrum der spanischen Notare kauften Ausländerinnen und Ausländer im zweiten Halbjahr 2025 insgesamt 66’629 frei finanzierte Wohnungen, 4,4 Prozent weniger als ein Jahr zuvor und 18,4 Prozent aller Käufe. Innerhalb dieser Gruppe entfielen 62,8 Prozent auf Ansässige, mit einem Plus von 3,3 Prozent. Die Nichtansässigen machten die übrigen 37,2 Prozent aus, mit einem Rückgang von 15,1 Prozent.

Die andere Hälfte der Geschichte ist der Preis. Wer ohne Wohnsitz in Spanien kauft, zahlte im Schnitt 3242 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 1963 Euro bei der ansässigen ausländischen Käuferschaft und 1839 Euro bei der spanischen. Unter den Nichtansässigen hatten die Niederlande mit 12,6 Prozent ihrer Käufe das grösste Gewicht, vor Deutschland mit 11,9, dem Vereinigten Königreich mit 11,5 und Belgien mit 8,1 Prozent. Auf den Balearen entfielen 52,6 Prozent der Käufe Nichtansässiger auf Deutsche.

Was ich nicht weiss.

Ich weiss nicht, wie viel dieses Rückgangs auf das Ende des Golden Visa zurückgeht. Die Notare selbst ordnen den Rückgang der Nichtansässigen in einen Trend ein, der seit dem Höchststand im ersten Halbjahr 2022 nach dem Boom der Nachpandemiezeit anhält. Das Luxussegment weisen sie nicht gesondert aus: Ein Durchschnittspreis pro Quadratmeter für ganz Spanien sagt wenig über eine Finca in Port d’Andratx. Und neuere Zahlen speziell für Mallorca habe ich nicht.

Der blinde Fleck: die Sprache derer, die von weit her kaufen.

Spricht Ihre Website Spanisch, Englisch und Deutsch, fehlt ihr etwas, worauf die Notare hinweisen: Die wichtigste Nationalität unter der nicht ansässigen Käuferschaft in ganz Spanien war die niederländische, und in Andalusien kam sie auf 13,7 Prozent dieser Käufe, hinter dem Vereinigten Königreich. Eine Website, die nicht die Sprache derer spricht, die pro Quadratmeter am meisten zahlen, verlangt die Mühe genau von jenen, die sie am wenigsten auf sich nehmen müssen, denn sie können an jeder anderen Küste kaufen.

Wer sich entfernt, zahlt am meisten.

Meine Position.

Ich finde, eine Luxusagentur in Spanien braucht heute zwei Wege auf ihrer Website. Einen für jene, die bereits dort leben und Tempo, Besichtigungen und ein persönliches Gespräch suchen. Einen anderen für jene, die aus dem Ausland kaufen und den Ablauf verstehen müssen, bevor sie ins Flugzeug steigen: wie eine Besichtigung aus der Ferne funktioniert, welche Unterlagen nötig sind, wer sie begleitet und in welcher Sprache. Beim zweiten hilft die Automatisierung viel: nachts antworten, Unterlagen ordnen und die Besichtigung vorbereiten. Eine Website, die noch das Golden Visa verkauft, ist nicht veraltet. Sie verspricht etwas, das es nicht mehr gibt.

Was ich prüfen würde.

• Alte Seiten. Jede Erwähnung des Golden Visa oder des Aufenthalts durch Kauf, in allen Sprachen und auch in alten Blogartikeln.
• Die Sprachen. Ob die Website neben Englisch auch Niederländisch, Deutsch und Französisch spricht, je nachdem, wer in Ihrer Region tatsächlich kauft.
• Die zwei Wege. Ob Ansässige und Kaufinteressierte aus dem Ausland jeweils finden, was sie brauchen.
• Der Kauf aus der Ferne. Ob die Website erklärt, wie man ohne Wohnsitz in Spanien besichtigt, reserviert und unterschreibt, mit der Rechtsberatung als Referenz.
• Ihre eigenen Daten. Welcher Anteil Ihrer Anfragen 2025 und 2026 von Ansässigen kam und welcher von Nichtansässigen, und aus welchen Ländern.

Wo Sie anfangen.

1. Heute

   Die Website nach «Golden Visa» durchsuchen

   In allen Sprachen, in den Objektseiten und im Blog, und entfernen oder korrigieren, was nicht mehr stimmt.

2. Diesen Monat

   Die Anfragen zählen

   Ansässige und Nichtansässige trennen und Nationalität und Sprache notieren.

3. Dieses Quartal

   Den zweiten Weg bauen

   Eine Seite pro Sprache für den Kauf aus dem Ausland, geprüft von Ihrer Rechtsberatung.

4. Jedes Halbjahr

   Die Notare lesen

   Die eigenen Anfragen mit dem Bericht über Käufe durch Ausländer in Ihrer Region vergleichen.

Lesen Sie Ihre Website wie ein Käufer aus Zürich oder Dubai, der nie in Ihrem Büro war und vielleicht erst zur Unterschrift kommt. In welcher Sprache empfängt sie ihn? Erklärt sie ihm, was zwischen Angebot und Notar geschieht, und wer ihn begleitet?

Suchen Sie danach auf Ihrer Website die Wörter «Golden Visa». Wenn sie noch dort stehen, fragen Sie sich, was ein Käufer heute versteht, der sie liest, und was er von einem Büro hält, das es nicht bemerkt hat.

Wenn Sie möchten, dass ich prüfe, welchen Käufer Ihre Website heute anspricht, und in welchen Sprachen, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Wie eine nicht ansässige Person kaufen kann, mit welchen Steuern und Formalitäten, erklärt Ihre Rechtsberatung, nicht ein Designer.