In der Schweiz ist «CO2-neutral wohnen» kein Slogan mehr. Es ist eine Angabe, die Sie belegen können müssen.

Stellen Sie sich vor: Eine Entwicklerin stellt auf ihrer Website zwölf Luxuswohnungen an der Goldküste des Zürichsees vor. Auf der Startseite steht in grossen Buchstaben: «CO2-neutral wohnen». Die Wärmepumpe und die Photovoltaik sind echt. Echt sind aber auch der Beton, der Stahl und das Glas der Fassade, deren Emissionen auf der Baustelle entstanden sind, bevor jemand eingezogen ist. Der Rest wird mit Zertifikaten eines privaten Anbieters kompensiert. Niemand im Unternehmen hat gelogen. Belegen könnte den Satz aber auch niemand.

In der Schweiz muss seit dem 1. Januar 2025 belegen können, wer etwas über das Klima behauptet. Und das Bundesamt für Umwelt, das BAFU, hat 2026 erklärt, was es unter einem Beleg versteht. Für eine Immobilienwebsite ändert das mehr, als es auf den ersten Blick scheint.

Was das Gesetz sagt.

Bei der Beratung des CO2-Gesetzes für die Zeit nach 2024, verabschiedet am 15. März 2024, hat das Parlament Artikel 3 Absatz 1 des Bundesgesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb um einen Buchstaben x ergänzt. Seit dem 1. Januar 2025 handelt unlauter, wer Angaben über sich, seine Waren, Werke oder Leistungen in Bezug auf die verursachte Klimabelastung macht, die nicht durch objektive und überprüfbare Grundlagen belegt werden können. Dasselbe Gesetz bestraft in Artikel 23 vorsätzlichen unlauteren Wettbewerb auf Antrag mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe.

Buchstabe x betrifft das Klima. Andere grüne Wörter wie «umweltfreundlich» oder «nachhaltig» sind damit nicht frei: Für sie gilt weiterhin das allgemeine Verbot unrichtiger oder irreführender Angaben, und die Schweizerische Lauterkeitskommission, die nur Empfehlungen ausspricht, verlangt dafür solide Belege.

Was die Vollzugshilfe des BAFU sagt.

Die Vollzugshilfe UV-2561, datiert auf Januar 2026, macht einiges klar. Das Gesetz kehrt die Beweislast um: Wer die Angabe macht, muss sie im Streitfall belegen können. Eine vorgängige Prüfung durch Dritte ist nicht vorgeschrieben, aber das Unternehmen trägt das Risiko, ohne Belege dazustehen. Und die wesentlichen Informationen für das Verständnis der Angabe müssen leicht auffindbar und in unmittelbarer Nähe zur Angabe bereitstehen; weitergehende Informationen können über einen Weblink oder einen QR-Code folgen.

Bei der Kompensation ist die Vollzugshilfe deutlich. Angaben zur Klimabelastung von Produkten, Dienstleistungen eingeschlossen, dürfen nicht mit Kompensationsmassnahmen begründet werden. «Klimaneutral» ist nach heutigem Kenntnisstand faktisch nicht nachweisbar, weil der Begriff auch Klimawirkungen jenseits von CO2 und den übrigen Treibhausgasen umfasst. «CO2-neutral» ist für produktbezogene Angaben faktisch ausgeschlossen. «Netto-Null» bezeichnet ein Ziel in der Zukunft, das als solches erkennbar sein und auf einem Absenkpfad im Einklang mit den Schweizer Zielen sowie einem zugänglichen Fahrplan beruhen muss. Und Zertifikate nach privatem Standard, die bestimmte Anforderungen nicht erfüllen, erlauben nur eine Angabe als Beitrag, ohne Tonnen zu verrechnen.

Gebäude erwähnt die Vollzugshilfe ausdrücklich. Sie verweist auf den Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK, auf die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich MuKEn und auf Minergie für Netto-Null-Gebäude. Und sie hält fest, dass das BAFU einen CO2-Rechner für Immobilienportfolios anbietet, der die Emissionen aus Heizung und Warmwasser sowie aus Strom und Fernwärme berechnet und erste Abschätzungen zu den Baumaterialien liefern kann.

Was ich nicht weiss.

Die Vollzugshilfe ist kein Gesetz: Sie richtet sich an Behörden und Unternehmen, im Streitfall entscheidet ein Gericht. Ein veröffentlichtes Urteil, das Buchstabe x anwendet, habe ich nicht gefunden. Ich weiss nicht, ob ein Gericht eine Wohnung im Verkauf als Produkt behandelt oder den Satz auf der Startseite als Angabe über das Unternehmen, und die Vollzugshilfe sagt, dass dies im Einzelfall zu beurteilen ist. Ich bin kein Anwalt. Was Ihr Projekt behaupten darf und mit welchen Belegen, ist eine Frage für Ihre Rechtsberatung.

Der blinde Fleck: Der Satz steht nicht nur auf der Startseite.

Eine Angabe zum Klima taucht an Orten auf, die niemand gemeinsam prüft: in der Verkaufsdokumentation als PDF, in den Inseraten auf den Portalen, im Projektnamen, in den Bildlegenden der Visualisierungen, in der Präsentation des Verkaufsteams und in dem, was bei der Besichtigung gesagt wird. Die Vollzugshilfe ergänzt, dass auch ein Label eine klimabezogene Angabe sein kann. Und dann fehlt oft die Einschränkung: «CO2-neutral im Betrieb» und «CO2-neutral» sagen nicht dasselbe, denn die Emissionen des Baus sind bereits entstanden. Steht die Präzisierung nicht direkt beim Satz, in jeder Sprache der Website, führt der Satz in die Irre, auch wenn das niemand beabsichtigt.

Wenn Sie die Berechnung nicht zeigen können, schreiben Sie den Satz nicht.

Meine Position.

Ich glaube, ein Projekt im Luxussegment braucht kein einziges allgemeines grünes Wort. Wer eine Wohnung für mehrere Millionen kauft, liest, vergleicht und fragt nach. Ein Zertifikat mit Nummer, die GEAK-Klasse, der erwartete Verbrauch pro Quadratmeter oder genau das, was die Wärmepumpe abdeckt, überzeugen mehr als ein gezeichnetes Blatt, und sie lassen sich belegen. Ich würde diese Werte auf die Seite jeder Wohnung setzen, direkt neben die Angabe, die sie stützen, mit einem Link zum Detail. Steht der Beleg nicht neben dem Satz, gehört der Satz gestrichen.

Was ich prüfen würde.

• Jedes Wort zum Klima. Auf der Website, in den PDF, auf den Portalen, auf den Bautafeln und in Präsentationen, in jeder Sprache.
• Den Beleg hinter jedem. Welche Berechnung oder welches Zertifikat ihn stützt, wer es aufbewahrt und ob es aktuell ist.
• Die Kompensation. Ob sich eine Angabe zu einer Wohnung oder einer Dienstleistung auf gekaufte Zertifikate stützt.
• Netto-Null. Ob das Unternehmen es als Ziel ausweist, ob es das Jahr nennt und ob der Fahrplan öffentlich ist.
• Die Nähe. Ob die Erklärung direkt bei der Angabe steht und nicht drei Klicks weiter.

Wo Sie anfangen.

1. Diese Woche

   Die Liste erstellen

   Jede Angabe zum Klima auf der Website, in den Unterlagen und auf den Portalen, mit Seite und Sprache.

2. Diesen Monat

   Die Belege sammeln

   Zertifikate, Berechnungen und ihr Datum, und alles entfernen, was sich nicht stützen lässt.

3. Dieses Quartal

   Mit Kennzahlen neu schreiben

   Mit Ihrer Rechtsberatung: präzise Sätze, mit ihrem Geltungsbereich und dem Link zum Detail gleich daneben.

4. Vor jeder Lancierung

   Erneut prüfen

   Die neue Dokumentation, das neue Inserat und die neue Website durchlaufen dieselbe Liste.

Wählen Sie den Satz über das Klima, der Ihnen auf Ihrer Website am besten gefällt. Stellen Sie sich jetzt vor, ein Käufer kopiert ihn, schickt ihn an seinen Berater und fragt: «Lässt sich das belegen?»

Wie lange bräuchten Sie, um ihm den Beleg zu schicken? Haben Sie ihn in derselben Sprache, in der Sie das Versprechen machen? Und ein Zweifel, den Sie offen lassen können: Was wiegt in einem Luxusprojekt schwerer, eine bescheidene, gut belegte Zahl oder ein schöner Satz, der einer einfachen Frage nicht standhält?

Wenn Sie möchten, dass ich prüfe, was Ihre Website heute über das Klima behauptet, mit welchen Belegen und wo sie diese zeigt, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Was Ihr Projekt behaupten darf, entscheidet Ihre Rechtsberatung, nicht ein Designer.