UBS sieht in Zürich ein hohes Blasenrisiko und zählt Madrid zu den stärksten Aufsteigern. Ihre Käufer haben es bereits gelesen.

Stellen Sie sich vor: Dienstag, 22. September 2026, später Vormittag. Ein amerikanischer Käufer, der seit drei Wochen über eine Attikawohnung in Zürich nachdenkt, sieht auf dem Handy eine Schlagzeile: Zürich sei die gefährlichste Immobilienblase der Welt. Am Mittag schreibt er dem Maklerbüro eine einzige Zeile: «Sollen wir warten?»

Diese Frage erreicht jeden September die Maklerbüros in Zürich und Genf, und dieses Jahr auch jene in Madrid. Die Antwort kann meiner Meinung nach weder «Es gibt keine Blase» noch «Die Preise steigen immer» lauten. Beides stimmt nicht ganz, und wer die Schlagzeile gerade gelesen hat, merkt das sofort.

Was der Index sagt.

UBS veröffentlichte am 22. September ihren globalen Immobilienblasenindex 2026, der 23 Städte vergleicht. Zürich und Tokio sind die einzigen beiden mit hohem Risiko, und laut Schweizer Medien führt Zürich die Rangliste zum ersten Mal an. Genf liegt im Bereich erhöhten Risikos, zusammen mit Dubai, Seoul, Miami und Lissabon. UBS führt das steigende Risiko in beiden Schweizer Städten auf die tiefen Finanzierungskosten zurück. Für Zürich nennt sie zudem einen Leerstand nahe null, ein Angebot an Wohneigentum weit unter dem historischen Niveau, die Nachfrage internationaler Fachkräfte aus Technologie und KI und ein Preis-Miet-Verhältnis, das aussergewöhnlich hoch ist und weiter steigt.

Madrid wird mit moderatem Risiko eingestuft, doch die Ungleichgewichte haben sich verstärkt, und die realen Preise stiegen innert eines Jahres um rund 10 %, einer der grössten Anstiege im Index, zusammen mit Seoul, Lissabon und Hongkong. Über alle 23 Städte hinweg blieben Preise, Mieten und Einkommen real weitgehend stabil. Vancouver und Toronto verloren rund 10 %.

Was der Index nicht sagt.

Der Index sagt keinen Zeitpunkt voraus. UBS erklärt selbst, dass sich eine Blase meist erst nach einer Korrektur zeigt und dass der Auslöser eine Veränderung der Wirtschaftslage, der Anlegerstimmung oder des Wohnungsangebots sein kann. Zudem betrachtet er die Stadt, nicht das Gebäude. Eine Attikawohnung mit Seesicht und eine Dreizimmerwohnung am Stadtrand verhalten sich nicht gleich, auch wenn die Schlagzeile sie in dieselbe Stadt steckt.

Rauschen ist er aber auch nicht. Laut demselben Bericht verzeichneten die Städte, die 2021 ein hohes Risiko aufwiesen, danach die stärksten Rückgänge, im Schnitt rund 15 %. Und in mehr als der Hälfte der Städte bot Wohneigentum in den letzten fünf Jahren keinen Schutz vor Inflation. Ein seriöses Maklerbüro kann beides zugleich sagen. Ich bin weder Ökonom noch Finanzberater, und diese Notiz ist keine Empfehlung, zu kaufen oder zu warten.

Der blinde Fleck: Der Käufer fragt nicht nach dem Index.

Wer «Sollen wir warten?» schreibt, will selten eine Debatte über die Schweizer oder die spanische Wirtschaft. Er will drei Dinge wissen: ob er für genau diese Wohnung zu viel bezahlt, ob er sie gut verkaufen könnte, falls er eines Tages muss, und was ihn der Besitz kosten wird. Zum dritten Punkt liefert UBS einen Hinweis: In den meisten Städten des Index übersteigen die jährlichen Kosten für eine neu gekaufte Wohnung von 60 Quadratmetern, mit Zinsen und Unterhalt, 40 % des Bruttoeinkommens einer hoch qualifizierten Fachkraft.

Diese Fragen beantwortet keine Schlagzeile, weder dafür noch dagegen. Man beantwortet sie mit den Zahlen der Liegenschaft: vergleichbare Verkäufe, die Miete für etwas Ähnliches, die jährlichen Kosten des Besitzes und der Anlagehorizont des Käufers. Diese Informationen hat das Maklerbüro, nicht die Zeitung.

Käufer beruhigt es nicht, wenn man ihnen sagt, es gebe keine Blase. Es beruhigt sie, wenn ihnen jemand die Zahlen ihrer Wohnung zeigt.

Meine Position.

Ich würde die Schlagzeile auf der Website weder verstecken noch bestreiten. Ich würde sie erklären. Eine ruhig geschriebene Marktnotiz, in derselben Woche veröffentlicht, in der der Index erscheint, in den Sprachen der Käufer, die sagt, was er misst, was nicht und was er für die Art von Liegenschaften bedeutet, die das Büro verkauft. Wer eine unbequeme Schlagzeile erklärt, gewinnt etwas, das ihm die Schlagzeile nicht nehmen kann. In einem nervösen Markt gewinnt das Vertrauen, wer erklärt, nicht wer beschwichtigt.

Was ich prüfen würde.

• Was Ihre Website verspricht. Ob irgendwo «sichere Anlage», «steigt immer im Wert» oder Ähnliches steht. Das glaubt ein nervöser Käufer als Erstes nicht mehr.
• Die Antwort auf «Sollen wir warten?». Ob Ihr Team eine schriftliche Antwort mit Daten in den Sprachen Ihrer Käufer hat oder jedes Mal improvisiert.
• Die Zahlen jeder Liegenschaft. Vergleichsobjekte, Vergleichsmiete und jährliche Kosten, bereit, bevor jemand danach fragt.
• Der Kalender. Der Index erscheint jeden September. Ihre Marktnotiz sollte in derselben Woche erscheinen, nicht einen Monat später.
• Die Quelle. Dass Ihre Website auf den Originalbericht verlinkt, statt die Schlagzeile aus zweiter Hand zu wiederholen.

Wo Sie anfangen.

1. Diese Woche

   Den Bericht lesen

   Die vollständige Mitteilung von UBS, nicht nur die Schlagzeile, und festhalten, was Ihre Stadt und Ihre Art von Liegenschaften betrifft.

2. Diesen Monat

   Die Marktnotiz schreiben

   Eine Seite auf Ihrer Website, in Ihren Sprachen, die den Index ruhig erklärt und auf die Quelle verlinkt.

3. Dieses Quartal

   Das Team vorbereiten

   Eine schriftliche Antwort auf «Sollen wir warten?», die mit den Daten jeder Liegenschaft ergänzt wird.

4. Jeden September

   Sie aktualisieren

   Wenn UBS die neue Ausgabe veröffentlicht, die Notiz in derselben Woche überarbeiten.

Stellen Sie sich vor, morgen um neun ruft ein deutscher Käufer an, der gerade die Schlagzeile gelesen hat. Er fragt nicht nach dem Index. Er fragt, mit anderen Worten, ob er einen Fehler macht, wenn er jetzt kauft.

Was würden Sie ihm antworten? Und die neueste Person in Ihrem Team? Und Ihre Website, um elf Uhr nachts, wenn keiner von Ihnen beiden da ist? Wenn sich die drei Antworten nicht ähneln, merkt es der Käufer vor Ihnen.

Wenn Sie möchten, dass ich prüfe, wie Ihre Website heute einem Käufer antwortet, der gerade «Blase» gelesen hat, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Was Sie über die Preisentwicklung sagen, entscheidet Ihr Büro mit seinen Beratern, nicht ein Designer.