Alle reden vom ausländischen Käufer. Mehr zu verlieren hat der ausländische Verkäufer.

Eine Belgierin besitzt seit fünfzehn Jahren eine Wohnung in einem Walliser Skiort. Sie lebt in Brüssel, die Kinder kommen kaum noch, und sie fragt ihren Makler, ob sie jetzt verkaufen soll. Heute würde sie die Wohnung wohl an eine andere Person im Ausland verkaufen. Der Erwerb braucht eine Bewilligung, belastet das kantonale Kontingent aber nicht. Nach dem Entwurf des Bundesrats würde genau dieser Verkauf wieder angerechnet, an ein Kontingent, das um 60 Prozent kleiner wäre.

Die meisten Berichte über die Revision der Lex Koller lesen sie als Problem der Käufer. Ich lese sie anders. Wer heute als Person im Ausland eine Ferienwohnung besitzt, könnte morgen weniger Käufer finden. Und genau diese Eigentümer sind der Bestand vieler Makler in den Bergen.

Zuerst: Noch ist nichts davon Gesetz.

Es gibt zwei Wege, und keiner ist abgeschlossen. Der Bundesrat hat am 15. April 2026 einen Vorentwurf in die Vernehmlassung geschickt, die am 15. Juli 2026 endete. Die Stellungnahmen sind seit dem 27. Juli veröffentlicht, eine Botschaft ans Parlament gibt es noch nicht. Parallel hat der Nationalrat am 22. September 2026 die Motion 24.3961 von Thomas Aeschi angenommen, mit 123 zu 54 Stimmen bei 18 Enthaltungen. Sie will das Gesetz weitgehend auf den Stand der «Lex Friedrich» zurückführen. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung, als Nächstes entscheidet der Ständerat. Und ein Gesetz, das daraus entsteht, untersteht dem fakultativen Referendum.

Was der Entwurf des Bundesrats vorsieht.

• Hauptwohnungen von Drittstaatsangehörigen. Wer nicht aus der EU oder der EFTA stammt und eine B-Bewilligung hat, bräuchte für den Kauf einer Hauptwohnung eine Bewilligung. Wer den Wohnsitz aufgibt, müsste innert zwei Jahren verkaufen. Mit C-Bewilligung gilt man nicht als Person im Ausland.
• Weniger Kontingente für Ferienwohnungen. Die Höchstzahl sinkt von 1500 auf 750 Einheiten pro Jahr. 150 davon bleiben als Reserve, verteilt würden höchstens 600.
• Verkäufe unter Ausländern zählen wieder. Verkauft eine Person im Ausland ihre Ferienwohnung an eine andere, würde das Kontingent belastet. In den letzten zehn Jahren waren das im Schnitt rund 243 Verkäufe pro Jahr.
• Geschäftsimmobilien nur noch für den eigenen Betrieb. Kaufen, um zu vermieten, wäre für Personen im Ausland nicht mehr möglich.
• Kotierte Immobilienanlagen. Börsenkotierte Wohnimmobiliengesellschaften und gehandelte Immobilienfonds und -SICAV würden für Personen im Ausland grundsätzlich geschlossen.

Die Zahlen, die in den Bergen zählen.

Der erläuternde Bericht verteilt die 600 Einheiten nach dem heutigen Schlüssel und stellt sie neben die Bewilligungen, die zwischen 2016 und 2025 im Jahresschnitt erteilt wurden, Verkäufe unter Personen im Ausland eingeschlossen:

• Wallis: heute 330 Einheiten, künftig 132. Im Schnitt erteilt: 334.
• Graubünden: heute 290, künftig 116. Im Schnitt erteilt: 166.
• Tessin: heute 195, künftig 78. Im Schnitt erteilt: 110.
• Waadt: heute 175, künftig 70. Im Schnitt erteilt: 80.
• Bern, mit Gstaad: heute 140, künftig 56. Im Schnitt erteilt: 68,5.

Der Bericht schätzt, dass schweizweit mindestens rund 196 Ferienwohnungskäufe durch Personen im Ausland pro Jahr wegfallen könnten, im ungünstigen Fall rund 307. Nicht verbrauchte Einheiten anderer Kantone könnten einen Teil auffangen, nach dieser Rechnung aber nicht alles. Im Wallis fehlten rund 200 Einheiten pro Jahr.

Der Wert einer Ferienwohnung hängt auch davon ab, wer sie morgen noch kaufen darf.

Das kleine Detail in den Übergangsbestimmungen.

Ein Satz am Ende des Vorentwurfs verdient mehr Aufmerksamkeit, als er bekommt. Die Änderung soll auch für Rechtsgeschäfte gelten, die vor dem Inkrafttreten abgeschlossen, aber noch nicht vollzogen oder noch nicht rechtskräftig entschieden sind. Für Promotoren, die heute Wohnungen ab Plan an Käufer aus dem Ausland verkaufen, ist das keine Fussnote. Ob ein bestimmter Vertrag betroffen sein könnte, gehört vor der Unterschrift zu Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt, nicht danach.

Der Käufer, an den in Zug und Genf kaum jemand denkt.

Die zweite Verschärfung spielt nicht in den Bergen. Eine amerikanische Managerin mit B-Bewilligung, die in Zug eine Wohnung kauft, um darin zu leben, braucht heute keine Bewilligung. Nach dem Entwurf bräuchte sie eine. Zieht sie weg, müsste sie innert zwei Jahren verkaufen, und laut der Regulierungsfolgenabschätzung gilt das auch beim Umzug innerhalb der Schweiz für die erste Wohnung. Die Studie schätzt rund 1051 grundsätzlich betroffene Käufe pro Jahr. Für Makler in Zürich, Zug, Genf und Lausanne ist das eine Frage für das erste Gespräch, nicht für den Notartermin.

Meine Position.

Ich würde niemandem raten, aus Angst zu verkaufen. Die UBS erwartet, dass eine schärfere Lex Koller die Nachfrage nach Ferienwohnungen nur begrenzt dämpft. Und die Studie, die das Bundesamt für Justiz selbst in Auftrag gab, hält fest, dass verschärfende Eingriffe in den Vermögensmarkt die Wohnungsknappheit nicht lösen. Die Vorlage kann im Parlament noch stark verändert werden.

Ich würde aber auch niemandem raten, abzuwarten, ohne zu wissen, wie viel des eigenen Geschäfts an Personen im Ausland hängt. Der Makler, der das seinen Eigentümern zuerst ruhig, datiert und mit Quellen erklärt, bekommt das nächste Mandat. Wer schweigt, überlässt dieses Gespräch einem anderen.

Was das für Website und Abläufe heisst.

Käuferinnen aus New York, Dubai oder London fragen Google, ob sie in der Schweiz kaufen dürfen, lange bevor sie einen Makler anrufen. Viele Antworten, die sie finden, sind veraltet. Eine Seite pro Kanton oder Ort, in der Sprache des Käufers, mit Datum, Quellen und dem Hinweis, dass eine Anwältin den Einzelfall prüft, gehört zu den wenigen Inhalten, die genau die richtigen Leute anziehen.

Dazu gehört ein Anfrageformular, das früh fragt, was zählt: Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Bewilligung. So landet die Anfrage einer Deutschen mit Wohnsitz in Zürich, die keine Bewilligung braucht, nicht im selben Stapel wie die eines Käufers aus Singapur, der eine Ferienwohnung sucht und ein Kontingent braucht. Das spart dem Team Stunden und dem Kunden falsche Hoffnungen.

Bevor der Ständerat entscheidet.

1. Diese Woche

   Den Bestand markieren

   Welche Objekte gehören Personen im Ausland? Welche Käufer im Gespräch sind Drittstaatsangehörige mit B-Bewilligung?

2. Diesen Monat

   Die Eigentümer informieren

   Ein kurzer, datierter Brief an ausländische Eigentümer: was vorgeschlagen ist, was offen ist, wann Sie sich wieder melden.

3. Vor neuen Verkäufen ab Plan

   Die Übergangsbestimmung prüfen lassen

   Mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt, für jeden Vertrag, dessen Vollzug nach einem möglichen Inkrafttreten liegen könnte.

4. Laufend

   Die Seite aktuell halten

   Jede Etappe im Parlament mit Datum nachtragen. Eine veraltete Seite zu diesem Thema schadet mehr als keine.

Schauen Sie Ihr Portfolio mit einer anderen Frage an. Nicht wie viele ausländische Käufer Sie haben, sondern wie viele ausländische Verkäufer, und wie viele von ihnen wissen, dass die Reform sie treffen könnte und nicht nur die Käufer.

Wenn morgen einer anruft und fragt, ob er vorher verkaufen sollte, was würden Sie ihm antworten? Und haben Sie es schriftlich, in seiner Sprache, mit dem Hinweis, dass nichts davon schon Gesetz ist?

Wenn Sie möchten, dass ich Ihre Website, Ihre Anfragen und Ihre Abläufe im Licht dieser Reform prüfe, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Die rechtliche Beurteilung jedes Geschäfts ist Sache Ihres Anwalts.