Spanien hat die nationale Mietnummer gestrichen. Wer jedes Inserat sieht, ist geblieben.

Stellen Sie sich vor: ein Dienstag im Juni. Ein Ehepaar aus Zürich, dem Ihre Agentur vor drei Jahren eine Villa in Benahavís vermittelt hat, schreibt per WhatsApp: «Wir haben gelesen, dass das Gericht die Registrierung gekippt hat. Nehmen wir die Nummer aus dem Inserat? Was müssen wir jetzt tun?» Die Antwort, die die beiden am selben Nachmittag erhalten, sagt mehr über Ihre Agentur als jede Broschüre.

Im Mai sprachen die Schlagzeilen vom Ende der Bürokratie. Ich lese das Urteil anders: Gefallen ist ein Verfahren, nicht die Aufsicht. Und die Agentur, die das klar erklärt, auf Deutsch und vor allen anderen, behält das Gespräch.

Was das Gericht aufgehoben hat und was bleibt.

Das spanische Königliche Dekret 1312/2024 verlangte ab dem 1. Juli 2025, jede Wohnung in der Kurzzeitvermietung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) oder im Register für bewegliche Sachen einzutragen. Nur mit der so erteilten Nummer durfte sie auf Plattformen inseriert werden. Mit Urteil 620/2026 vom 19. Mai 2026 hiess die Dritte Kammer des spanischen Obersten Gerichtshofs eine Klage der Regionalregierung von Valencia teilweise gut. Aufgehoben sind das einheitliche Registrierungsverfahren und die Pflicht, sich für die Nummer eintragen zu lassen. Mit ihm fiel auch Artikel 10, der die Prüfung der Nummer und die jährliche Datenmeldung an das Grundbuchamt regelte. Das Urteil erschien am 8. Juni 2026 im spanischen Amtsblatt BOE. Zwei weitere Urteile vom 21. Mai und vom 1. Juni gehen in dieselbe Richtung.

Der Grund liegt in der Kompetenzordnung. Der Zentralstaat darf kein vollständiges nationales Verfahren über die bereits bestehenden Register der autonomen Gemeinschaften legen. Das Gericht hält fest, dass die EU-Verordnung kein nationales Register verlangt. Sie verbietet aber, dass dieselbe Wohnung mehr als einem Registrierungsverfahren unterliegt. Massgebend sind wieder die Register der Regionen.

Ebenso wichtig ist, was das Gericht nicht angetastet hat. In Kraft bleiben die digitale Meldestelle für Mietdaten (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), die Pflichten der Plattformen zur Datenübermittlung und die Weitergabe von Daten für die Statistik.

Ein Tag Unterschied.

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über Daten zur Kurzzeitvermietung gilt seit dem 20. Mai 2026, einen Tag nach dem Urteil. Über die Meldestelle übermitteln die Plattformen die Aktivitätsdaten jeder Wohnung, zusammen mit der Registernummer des Eigentümers, der genauen Adresse und den Links der Inserate. Das spanische Wohnungsbauministerium kann die Entfernung von Inseraten anordnen, wenn eine Registernummer fehlt oder ungültig ist. Und jeden Monat gehen Daten zu jeder Wohnung an das spanische Statistikamt, die regionalen Statistikämter und Eurostat.

Eine Nummer ist verschwunden. Wer hinschaut, ist geblieben.

Der blinde Fleck vieler Agenturen.

2025 haben viele Makler Ratgeber, FAQ und Objektseiten veröffentlicht, die die nationale Nummer als Pflicht darstellten. Diese Seiten stehen noch bei Google und sagen heute etwas, das nicht mehr stimmt. Die Käuferin aus Zürich, die eine davon am Sonntagabend liest, weiss nicht, dass sie veraltet ist. Sie erfährt es, wenn ihr Anwalt in Spanien das Gegenteil sagt, und dann verliert die Agentur mehr als eine Besichtigung.

Die Nummer war ohnehin nie die ganze Antwort. Für eine Wohnung in einem Gebäude mit spanischem Stockwerkeigentum gilt seit dem 3. April 2025: Wer neu an Feriengäste vermieten will, braucht vorher die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, mit drei Fünfteln der Eigentümer und der Anteile. Wer die Tätigkeit schon nach den touristischen Vorschriften ausübte, kann unter diesen Bedingungen weitermachen. Dazu kommt die Eintragung oder Lizenz, die jede autonome Gemeinschaft verlangt.

Meine Position.

Eine Agentur, die Zweitwohnsitze an Käufer aus dem Ausland verkauft, verkauft keine Quadratmeter. Sie verkauft Gewissheit darüber, was die Käufer mit dem Haus tun dürfen. Nach diesem Urteil ist diese Gewissheit das knappe Gut. Ich würde nicht auf eine neue Regelung warten, um die Website anzupassen. Schreiben Sie heute auf, was feststeht, mit Datum und Quelle, und sagen Sie klar, was offen ist. Die Antwort für jedes einzelne Objekt geben ein Anwalt oder die Regionalbehörde, aber die erste klare Erklärung kann von Ihrer Agentur kommen.

Was ich auf der Website prüfen würde.

• Jede Seite, die die nationale Registernummer erwähnt. Ratgeber, FAQ, Blogbeiträge und Inseratstexte, in allen Sprachen.
• Die Objektseiten. Welche Nummer erscheint, aus welchem Register sie stammt und wer sie geprüft hat.
• Die Seite für Käufer, die vermieten möchten. Regionale Eintragung, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei Wohnungen in Gebäuden und wen man im Einzelfall fragt, in der Sprache der Käufer.
• Datum und Quelle auf jeder Seite zu Vorschriften. Damit Leser sehen, wann sie aktualisiert wurde und worauf sie beruht.
• Eine Meldung, wenn sich die Regeln ändern. Eine einfache Automatisierung kann das Amtsblatt und die regionalen Bulletins verfolgen und anzeigen, welche Seiten Ihrer Website betroffen sind.

Vor Ihrem nächsten Inserat.

1. Diese Woche

   Die eigene Website durchsuchen

   Nach «NRUA» und «Registernummer», in allen Sprachen, und jede Seite notieren, die sie verwendet.

2. Vor der Veröffentlichung

   Jedes Objekt prüfen

   Die zutreffende regionale Nummer und, bei einer Wohnung in einem Gebäude, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

3. Dieses Quartal

   Den Käuferratgeber neu schreiben

   In jeder Sprache, mit Datum, Quellen und einer Zeile dazu, was noch offen ist.

4. Laufend

   Bei jeder Änderung prüfen

   Neue nationale oder regionale Regeln können jederzeit kommen.

Das Urteil hat eine Nummer aus Ihren Inseraten entfernt, aber nicht die eigentliche Frage. Wenn morgen ein Inspektor oder ein misstrauischer Mieter das Exposé einer Ihrer Wohnungen öffnete, fände er alles, was er braucht, um zu vertrauen?

Und ein Zweifel für die nächste Teamsitzung: Wie viele Ihrer Inserate sagen noch etwas, das vor dem 8. Juni stimmte und heute nicht mehr stimmt?

Wenn Sie möchten, dass ich Ihre Website und Ihre Exposés aus diesem Blickwinkel prüfe, beginnen Sie mit der Strategischen Diagnose. Was für jede einzelne Wohnung gilt, bestätigen Ihr Anwalt oder die zuständige Regionalverwaltung.